房地产估价技术路97课件讲解.pptx

房地产估价技术路线;上次课知识回顾;区分静态地价和动态地价;建筑地价分摊的方法;1、按建筑面积进行分摊;2、按房地价值进行分摊;3、按土地价值进行分摊;【例7-12】某宗房地产的总价值为9000万元，其中建筑物总价值为5000万元。某人拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为500万元，建筑物价值为300万元。试按土地价值分摊法计算该人占有的土地份额。

【解】由题意：

应分摊的土地份额为=（500-300）/（9000-5000）=5%;1.了解房地产估价技术路线的概念；

2.熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地

产价格形成过程的关系；

3.掌握房地产估价技术路线确定方法和过程；

能力目标：

能够理清估价思路，会设计出适宜的估价技术路线；

;1.估价技术路线设计;一、估价技术路线的含义和作用

1.估价技术路线的含义

就是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上，思考形成的知道整个房地产估价过程的技术思路。

包括3个方面的要素：

①由估价目的所决定价格内涵；

②由估价原则确定估价思路；

③由估价对象房地产的类型、估计方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。

最后得出：确定估价技术路线就是确定房地产价格内涵和价格形成的过程。;2.估价技术路线的作用

①可以明确估价对象的价格内涵，显现出估价对象的价格形成过程；

②是评估出估价对象价值所遵循的根本途径；

③是指导整个估价过程的技术思路，正确的股价技术路线能避免很多无效劳动的发生。;二、估价技术路线与股价方法的关系

1.估价技术路线是评估的思路，估价方法是评估的手段

下面是某市房屋拆迁补偿估价技术细则中关于住宅房屋估价技术路线的设计，其对一般住宅房屋拆迁补偿评估测算的技术路线如下：

（1）确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”做完评估基准。

（2）测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法、成本法等估价方法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算式平均值确定。

（3）确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。其计算公式为

被拆迁住宅评估价格=标准样本住宅基准价格×实体状况修正系数;2.估价方法反映着价格形成的过程，体现着某种估价技术路线

例如：

①市场法：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。故市场法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。

②成本法：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再累加（积算）作为估价对象的正常市场价格。

③收益法:可以讲购买房地产作为一项投资，将该投资未来可言获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果昨晚估价对象的房地产价格。

④假设开发法：房地产价格形成过程也即估价技术路线是未完成的房地产价格取决于它完成后的价格与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。;三、确定估价技术路线应注意的内容

1.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象

对一涉案房产进行拍卖估价，首先了解拍卖的形式，有两种：

一是限制性拍卖；

另一种是非限制性拍卖。

估价思路：应明确估价对象为限制性拍卖估价，故此时估价结果应该属于清算价格评估。

与一般估价的差别：存在短期强行变现的影响。（而短期强行变现将对

估价结果产生相应的影响）;2.确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的

注意：估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。

银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地划拨取得。

分析：银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明，在处分抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。也可理解为——该房地产在“抵押评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。

为保险目的进行的房地产