房地产 估价 成本法之- 之认识成本21课件讲解.pptx

之认识成本法;在学习了建筑物重新购建价格的重置价格和重建价格的含义和含义及求取方法和途径以后，求能够比较顺利的求取重新购建价格，接下来就要弄清楚建筑物的折旧如何求取，建筑物的折旧首先得认识什么是折旧。;3;4;5;物质折旧也称为有形损耗;7;8;9;10;11;12;13;14;;16;在学习了建筑物重新购建价格的重置价格和重建价格的含义和含义及求取方法和途径以后，求能够比较顺利的求取重新购建价格，接下来就要弄清楚建筑物折旧方法的求取。;建筑物折旧的求取方法;19;20;21;22;23;建筑物折旧方法-年限法;建筑物折旧方法-年限法;建筑物折旧方法-年限法;27;28;29;在学习了建筑物重新购建价格的重置价格和重建价格的含义和含义及求取方法和途径以后，求能够比较顺利的求取重新购建价格，接前面我们学习了年限法，接下来就要弄清楚建筑物折旧其他方法的求取。;建筑物折旧的求取方法;;33;34;35;;建筑物折旧方法-分摊法;建筑物折旧方法-分摊法;39;40;41;42;在学习了建筑物折旧的年限折旧法和市场提取法以后，，接下来就要弄清楚建筑物功能折旧方法的求取。，这种方法相对来说比较复杂，在学习方法之前，要弄清楚功能折旧的内涵。;建筑物功能折旧;45;46;47;48;49;;功能落后折旧的求取;;53;54;55;56;57;外部折旧通常是不可修复的;某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为每年年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）;某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2,容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每??多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m2,取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/m2,建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%，请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。;谢谢大家