房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 68课件讲解.pptx

房地产经营与管理国家教学资源库

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

收益法

报酬资本化法的一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额

公式递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期

收益期和持有期的确定

的测算

净收益的测算净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与

直接资本化法

报酬率的区别和关系

投资组合技术和土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、

剩余技术自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

主讲人：袁媛

报酬率的求取方法

•求取报酬率的三种基本方法

•累加法

•市场提取法

•投资收益率排序插入法

•前提条件

ü如，要求房地产市场比较发达

主讲人：袁媛

报酬率的求取方法

（一）累加法

•也称为安全利率

无风险

•无风险投资的报酬率

报酬率

•资金的机会成本

报酬率

风险•承担额外的风险所要求的补偿

超过无风险报酬率以上部分的报酬率

报酬率ü

ü估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等

主讲人：袁媛

报酬率的求取方法

（二）市场提取法

ü市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益

等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。

主讲人：袁媛

报酬率的求取方法

在V＝A/Y的情况下，是通过V＝A/Y来求取Y，即可以将市场上类似房地产上的净收益与其价格的比率作为报酬率。通

常为避免偶然性，应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数。

可比实例净收益（万元/年