房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558579695.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

替代原则的内涵房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。一般地说，任何经济主体（个人、家庭、企业等）在市场上的行为，都是要以最小的代价（花费或成本）取得最大的效益（效用或利润）。任何精明、谨慎的买者在购买商品时，都会“货比三家”，从中选择效用最大而价格最低的。如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择效用最大的。

替代原则的运用（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的评估价值应有一个合理的“价差”，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：（1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。