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房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558680471.pptx

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房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

房地产经营与管理国家教学资源库

收益法

报酬资本化法的公式

一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期的测算

收益期和持有期的确定

净收益的测算

净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

报酬率的确定

报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系

投资组合技术和剩余技术

土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结

估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

抵押贷款与自有资金的组合

投资组合技术

土地与建筑物的组合

抵押贷款与自有资金的组合

剩余技术

土地剩余技术

建筑物剩余技术

自有资金剩余技术

抵押贷款剩余技术

抵押贷款与自有资金的组合

购买房地产的资金

自有资金(或称权益资本)

抵押贷款

贷款人(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬

自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。

抵押贷款与自有资金的组合

综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+(1-贷款价值比率)×自有资金资本化率

抵押贷款是分期偿还

综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数

综合资本化率必须同时满足

贷款人对还本付息额的要求

自有资金投资者对税前现金流量的要求

抵押贷款与自有资金的组合

(1)把购买房地产视做一种投资行为

房地产价格→投资额

房地产净收益→投资收益

(3)房地产的收益相应地由这两部分资本来分享

房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益

(4)于是有

房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数+自有资金额×自有资金资本化率

(5)于是有

综合资本化率=(押贷款金额/房地产价格)×抵押贷款常数+(自有资金额/房地产价格)×自有资金资本化率

综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+(1-贷款价值比率)×自有资金资本化率

(2)购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分

房地产价格=抵押贷款金额+自有资金额

抵押贷款与自有资金的组合

[例]某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.08。请计算该房地产的价格。

[解]该房地产的价格求取如下:

购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)

偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)

抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)

该房地产价格=5+17.5=22.5(万元)

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