房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558735619.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

房地产价格和价值的种类1价格和价值2挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值3市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值4买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值5正常负担价、卖方净得价和买方实付价6房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格7完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值8历史成本、重置成本、可变现价值、现值、公允价值和账面价值9市场调节价、政府指导价和政府定价10基准地价、标定地价和房屋重置价格11土地价值、建筑物价值和房地价值12总价格、单位价格和楼面地价13名义价格和实际价格14现货价格、期货价格及现房价格、期房价格15起价、标价、成交价和均价16保留价、起拍价、应价或出价和成交价

正常负担价、卖方净得价和买方实付价正常负担价全称交易税费正常负担价房地产交易税费由买卖双方各自负担下的价格卖方缴纳其应缴纳的交易税费买方缴纳其应缴纳的交易税费卖方净得价＝卖方所得价款－其房地产交易税费也称为卖方到手价卖方出售房地产实际得到的金额买方实付价＝买方支付的价款＋其房地产交易税费买方取得房地产付出的的全部金额

正常负担价、卖方净得价和买方实付价卖方缴纳的税费例如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税买方缴纳的税费例如契税、补交出让金等费用买卖双方都应缴纳或者各负担一部分的税费例如印花税、交易手续费交易税费全部由买方负担——卖方净得价交易税费全部由卖方负担——买方实付价

正常负担价、卖方净得价和买方实付价同一房地产在实质价格水平相同的情况下，卖方净得价最低，买方实付价最高，正常负担价居中。三者关系正常负担价－卖方应缴纳的税费＝卖方净得价不含税价正常负担价＋买方应缴纳的税费＝买方实付价含税价买方实付价＝卖方净得价＋（买方应缴纳的税费＋卖方应缴纳的税费）卖方净得价＝买方实付价－（买方应缴纳的税费＋卖方应缴纳的税费）

正常负担价、卖方净得价和买方实付价［例］某宗房地产的正常负担价为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常负担价的7%，买方应缴纳的税费为正常负担价的5%。请计算卖方净得价和买方实付价。［解］卖方净得价＝正常负担价－卖方应缴纳的税费＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）买方实付价＝正常负担价＋买方应缴纳的税费＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）