房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558791286.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

建筑物折旧的原因引起建筑物折旧的原因物质折旧功能折旧外部折旧

建筑物折旧的原因1．物质折旧（有形损耗）（1）自然老化折旧类似于人随着年龄增长的衰老（2）使用磨损折旧类似于工作性质的不同对人的损害是脑力劳动还是体力劳动是轻体力劳动还是重体力劳动（3）意外损毁折旧类似于人曾经得过一场大病对人的损害（4）延迟维修折旧类似于人平时不注意休养生息，有病不治

建筑物折旧的原因2．功能折旧（无形损耗）（1）功能缺乏折旧没有应该有的某些部件、设备、设施或系统（2）功能落后折旧低于正常标准有缺陷而阻碍正常运营（3）功能过剩折旧标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本

建筑物折旧的原因3．外部折旧（经济折旧）（2）暂时性外部折旧经济不景气时的房地产价值下降（1）永久性外部折旧高级居住区附近兴建工厂不利因素区位因素经济因素其他因素

建筑物折旧的原因［解］该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧＝l＋6＋3＝10（万元）该旧住宅的现值求取如下：该旧住宅的现值＝重置价格－折旧＝40－10＝30（万元）［例］某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧住宅的折旧总额和现值。