房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733553945807.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况

经济因素（二）居民收入对住宅的价格有很大影响反映居民收入增长的指标城镇居民人均可支配收入城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。农村居民家庭人均纯收入农村居民家庭总收人中扣除从事生产和非生产经营的费用支出、缴纳税款、上交承包金额后所剩余的部分。这部分纯收入既可直接用于生产和非生产性建设投资，也可用于生活消费支出和储蓄。

经济因素（二）居民收入名义增加、真正增加名义增加，在通货膨胀情况下的增加真正增加，导致房地产价格上升低收入、中等收入、高收入低收入者，基本生活的改善，对房地产价格的影响不大。中等收入者，提高居住水平，增加对居住房地产的需求，居住房地产价格上升。高收入者，储蓄或其他投资，对房地产价格的影响不大。例如购买房地产用于出租后转让或者将持有房地产当作保值增值的手段，则会影响房地产价格。