工作领域2 新居住项目产品与价格策51课件讲解.pptx

工作领域2新居住项目产品与价格策划;任务2新居住项目产品策划;3.新居住项目整体布局规划

（1）遵从项目整体布局原则进行新居住项目整体布局。

1）新居住项目整体布局突出“以人为本”的理念。

2）新居住项目整体布局体现人文关怀。

3）新居住项目整体布局符合城市总体布局，丰富和创造最佳的城市空间环境。

4）新居住项目整体布局体现产品差异化策略和品牌策略。

5）房地产项目规划设计应满足的具体要求：使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求、美观要求。创造一个优美的居住环境和城市面貌。;遵从上述项目整体布局原则进行新居住项目整体布局规划，包括：建筑规划、道路规划和绿化规划3大块内容，见图2-4所示。

图2-4新居住项目整体规划;（2）新居住项目整体规划设计。

1）把握居住建筑的规划布置要点。

①要有适当的人口规模。新居住项目多层住宅组团以500户左右为宜，高层住宅的组团户数可多一些。住宅组团的公共服务设施的服务半径以100m左右为宜。

②日照充分。新居住项目大部分住宅应南北向布置，小部分东西排列，保证住宅之间的日照间距，尽量减少遮挡。

③通风良好。新居住项目住宅布置应保证夏季有良好的通风，冬季防止冷风直接贯入，并有利于组团内部的小气候条件的改善。

④美观舒适。新居住项目要有一定的绿化面积，多布置建筑小品，开辟儿童及老人的休息场所，创造优美的居住外环境。

⑤安静整洁。新居住项目住宅区级道路只为住宅区内部服务，不能作为过境交通线。排放污染物的建筑如饭店、锅炉房等，不应紧靠住宅群。垃圾站与住宅楼要保持一定距离。;2）建筑类型的选择。新居住项目住宅建筑类型按层数，主要有超高层、高层、小高层、多层和别墅等；新居住项目住宅建筑类型按主体结构，主要有板式、塔式、板塔结合式等。

3）建筑布局设计。建筑布局设计受建筑容积率和规划建设用地面积的限制，建筑容积率是项目规划设计方案中主要的技术经济指标之一。建筑布局考虑日照间距，新居住项目建筑布局应使住宅布局合理，日照充分。为保证每??都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅纵向外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6-1.7h，h为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差。塔式住宅，也叫点式住宅，采用大于或等于lh的日照间距标准。居住建筑的布置形式设计：

①行列式。按一定的朝向和间距成排布置住宅建筑。

②周边式。沿街坊或院落周围布置。其优点是内庭院有封闭的空间感，比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风及朝向均较差。;③混合式。采用行列式和周边式相结合的方法布置住宅建筑，可以取两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落，是较理想的布置形式。

④自由式。结合新居住项目地形地貌、周围条件，成组自由灵活地布置，以追求空间的变化和较大的绿化、活动空间。灵活布置还有利于取得良好的日照和通风效果。

3）配套公建设计。新居住项目居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。新居住项目配套公建设计主要考虑菜店、小型超市、食品店、幼儿园等。

4）建筑景观环境小品设计。结合园林绿地规划，环境小品设计内容丰富，主要包括建筑小品、装饰小品、公共设施小品等，在规划设计上要体现整体性、实用性、艺术性和趣味性。环境小品做得好的房地产项目，销售价格通常要高得多。;4.新居住项目产品组合设计与优化

（1）把握房地产产品组合原则。

1）产品组合要体现产品差异化策略和品牌策略。新居住项目产品策划组合使用差异化策略和品牌策略效果好、价值大，要具体落实落细在产品组合设计中，否则组合使用差异化策略和品牌策略就是空谈。

2）产品组合应和目标客户定位相吻合。不同的消费群体对应着不同的产品，目标客户的定位虽然涉及客户的年龄、生活习俗等各个方面的基本情况，但追根到底决定于客户的收入水平和消费观念，反映到产品上来，便是房屋的总价区别。总价的设定其实就是产品规划和目标客户定位的最根本的一条标准。在设定的总价下，产品设计要尽力满足消费者需要，房地产的规格、类型、档次、配置、设计风格要注意适应目标客户意愿的变化。;3）产品组合应顺应和引导消费时尚。产品设计要与目标客户相吻合，并不是简单地迎合和迁就客户，而是更应该善于挖掘和满足客户的潜在要求。同样，为了使产品能脱颖而出，推出一些与众不同的产品配置是必不可少的，虽然投入要高一些，但由于不同的产品配置满足了不同消费者的需求，在区域条件相当的情况下就能受到更多消费者的青睐。因此，产品组合应着眼于顺应和引导消费者的时尚潮流。如目标客户在一些30-40岁之间，文化层次高、思想新潮的白领身上，可以从居室的设计风格、户型外墙等方面强调“现代”特征，采用一些科技含量高的建筑材料、节水洁具、高速电梯、智能化管