房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554479796.pptx

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

房地产经营与管理国家教学资源库

收益法

报酬资本化法的公式

一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期的测算

收益期和持有期的确定

净收益的测算

净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

报酬率的确定

报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系

投资组合技术和剩余技术

土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结

估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

净收益测算的基本原理

在实际估价中，求取净收益困难

扣除哪些费用？

不扣除哪些费用？

净收益测算的基本原理

获取收益的方式

出租

营业

基于租赁收入测算净收益

例如存在大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产

基于营业收入测算净收益

例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。

净收益测算的基本原理

（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理

净运营收益的简称

是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入

×%

从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入

维持房地产正常使用或营业的必要费用

净收益测算的基本原理

（二）基于营业收入测算净收益的基本原理

以营业方式获取收益，业主与经营是合二为一

旅馆、娱乐中心、汽车加油站等

与基于租赁收入的净收益测算不同

潜在毛收入或有效毛收入→经营收入

要扣除归属于其他资本或经营的收益

商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润

净收益测算的基本原理

[例]某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元。

基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

则，基于营业收入测算的房地产净收益为

100－36－24＝40（万元）