房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554815767.pptx

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

房地产经营与管理国家教学资源库

收益法

报酬资本化法的公式

一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期的测算

收益期和持有期的确定

净收益的测算

报酬资本化法求取净运营收益

报酬率的确定

报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系

投资组合技术和剩余技术

土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结

估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

净收益每年不变的公式的作用

直接用于测算价格

用于不同使用期限或不同收益期限(以下简称不同期限房地产)价格之间的换算

用于比较不同期限价格的高低

用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整

净收益每年不变的公式的作用

净收益每年不变的公式的作用

净收益每年不变的公式的作用

3．用于比较不同期限房地产价格的高低

土地使用期限或收益期限不同

不能直接比较

转换成相同期限下的价格

与上述不同期限价格之间的换算方法相同

净收益每年不变的公式的作用

通过上述处理之后可知，乙房地产的价格

名义上低于甲房地产的价格（1800元/㎡＜2000元/㎡）

实际上高于甲房地产的价格（2179.47元/㎡＞2114.8l元/㎡）

净收益每年不变的公式的作用

4．用于比较法中因期限不同进行的价格调整

可比实例房地产的期限≠估价对象房地产的期限

净收益每年不变的公式的作用

净收益每年不变的公式的作用

［例］6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用期限为50年的土地（到期不可续期），乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积为3000平方米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。

据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平方米，且稳定，出租率为85%，年运营费用占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。评估乙合理的收购价格。

[思路]用收益法测算。（也可以用比较法）

[分析]土地还剩44年使用权，建筑物还剩56年使用年限，但土地到期不可续期（到期时地表建筑物无偿收回），所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年，未来总共28年的使用权。

净收益每年不变的公式的作用