房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 35课件讲解.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

建筑物折旧的求取方法1.年限法直线法成新折扣法2.市场提取法3.分解法物质折旧功能折旧外部折旧

有关年限的概念也称为年龄-寿命法根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法建筑物的年龄（age）?有效年龄价值时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄类似于人看上去的年龄实际年龄建筑物自竣工日期起至价值时点止的日历年数类似于人的实际年龄

有关年限的概念建筑物的寿命（life）自然寿命＞经济寿命经济寿命建筑物对房地产价值有贡献的时间建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间收益性房地产：净收益大于零的持续时间自然寿命建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间也称为年龄-寿命法根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法

有关年限的概念建筑物剩余寿命（remaininglife）剩余寿命＝life－age剩余经济寿命剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄剩余自然寿命剩余自然寿命＝自然寿命－实际年龄也称为年龄-寿命法根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法有效年龄剩余经济寿命经济寿命价值时点

有关年限的概念建筑物的年龄（age）实际年龄有效年龄建筑物的寿命（life）自然寿命经济寿命建筑物剩余寿命（remaininglife）剩余自然寿命剩余经济寿命两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用自然寿命、实际年龄来计算折旧，那么它们的价值就会相同。新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使不考虑其文化内涵因素，也有较高的市场价值。