房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554399994.pptx

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

房地产经营与管理国家教学资源库

收益法

报酬资本化法的公式

一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期的测算

收益期和持有期的确定

净收益的测算

净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

报酬率的确定

报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系

投资组合技术和剩余技术

土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结

估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

土地剩余技术

投资组合技术

土地与建筑物的组合

抵押贷款与自有资金的组合

剩余技术

土地剩余技术

建筑物剩余技术

自有资金剩余技术

抵押贷款剩余技术

－

土地剩余技术

土地、建筑物

共同收益

建筑物价值

建筑物净收益

土地净收益

资本化率

土地剩余技术

直接资本化法

报酬资本化法

土地剩余技术

［例］某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%。请计算该宗房地产的价值。

［解］该宗房地产的价值计算如下：

土地价值＝50－200×12%/10%＝260（万元）

该宗房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝260＋200＝460（万元）

土地剩余技术

城市商业区内的土地

没有可参照的土地交易实例，比较法、成本法

存在着大量的房屋出租、商业经营行为，土地剩余技术

附有旧建筑物的土地

比较法，旧建筑物不存在时的空地价值

土地剩余技术，附有旧建筑物→土地价值降低、减价数额