估价方案的确定 估价报告的撰95课件讲解.pptx

估价方案的确定

估价报告的撰写;;1.熟悉估价作业方案的内容；

2.掌握估价作业方案的编制。

3估价报告的形式、组成部分和构成要素

4估价报告的写作原则和写作要求

5房地产估价报告常见错误及应注意事项

能力目标：

会拟定估价作业方案并撰写估价报告。;注：《房地产估价规范》指出“在明确估价基本事项的基础上，应对

估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。”;2.估价作业方案的主要内容;（1）确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法

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例题：某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该???已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该土地，请房地产估价机构预测某开发效益。请问房地产估价机构应收集哪些资料？;结合评估方法，为完成估价任务，需要调查收集的主要资料有：

①现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；

②规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案或技术经济指标）；

③该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的先进流量）资料；

④该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；

⑤相关税费；

⑥贷款利率；

⑦该读取类似居住物业开发的平均利润水平；

⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；

⑨市政配套费用和土地开发费用；

⑩该地区土地出让金（地价）的规定和标准。;（3）预计所需的时间、人力、经费

估价作业方案中，根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期以及估价项目的大小、难易和缓急，确定投入多少经费和人力参加估价。

（4）拟定作业步骤和作业进度

主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时??进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。;二、编制方案方法及案例;项目名称：深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估。

委托方：深圳×××高尔夫球会有限公司

估价方：深圳市×××房地产评估有限公司

估价目的：是为深圳×××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷

款提供价值参考依据

估价时点：2003年7月1日

估价作业方案

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证工作高效和有序地展开，特别指定本估价作业方案，其主要内容包括如下几个方面。;1.估价技术路线

（1）价值定义。本次评估的市场价值是指该估价对象在2003年7月1日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格，为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

（2）估价方法。细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料的基础上认为：

①高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在于通过球会的成立及运作，来体现其收益能力。球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益来预测其市场价值，因此本次评估采用“收益法”作为本次评估的方法之一。高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，故很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场A、B、C、D、E五个球道当做一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道A的价值。;②深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料。考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。采用成本法进行评估时，将土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润等项累加后便可求得土地成本价格。;（3）估价结果确定。“成本法”正确客观地反映了高尔夫球场的生产价值构成，其得出的评估结果，比较真实地反映了其成本价值，但对其收益能力和市场供求变化反应不灵敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高尔夫球场收益能力产生的商业价值，溶