建设工程法规-讲述人 吴超49课件讲解.pptx

建设工程法规讲述人：吴超兴

9.4物业管理法规概述

案例导入9－4倪璐是上海市打浦路80弄海丽花园2号楼32层F座业主，办理了海丽花园2号楼32层F座入户手续,并签署了《住户交纳物业管理费承诺书》《海丽花园管理公约承诺书》,倪璐承诺愿按管理公约的规定,每月15日之前交纳当月物业管理费。如逾期不交,按每逾期一日加付3‰的滞纳金等。期间,中海物业管理(上海)有限公司受发展商上海海丽房地产有限公司委托对海丽花园进行前期物业管理。另查明，倪璐与上海海丽房地产有限公司签订了《上海市内销商品房出售合同》,该合同补充条款第3条约定:该物业交付之日起所产生的税费、水电费及其他一切费用,其中包括《海丽花园管理公约承诺书》规定分摊的管理、维修、保养等费用均由倪璐负担。后来,倪璐因家中宠物丢失,对中海物业管理(上海)有限公司的服务质量表示不满,故拒付半年的物业管理费。多次催缴无果后，中海物业管理(上海)有限公司将倪璐起诉至法院，请求判令倪璐缴纳物业管理费及支付相应滞纳金。请问，法院会支持物业公司的主张吗？

案例导入9－4分析：本案被告倪璐与上海海丽房地产有限公司所订立的《上海市内销商品房出售合同》中明确约定按管理公约规定分摊的物业管理费用应由倪璐承担,倪璐拒付物业管理费无合法依据,故对中海物业管理(上海)有限公司要求倪璐缴纳物业管理费及支付相应滞纳金的请求应予以准许。同时，在业主没有与物业公司签订特殊的安保合同的前提下，要物业公司来承担宠物保障的责任有点强人所难。

9－4物业管理法规概述一、物业管理立法概述物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业,是房地产综合开发过程的最后一个环节。物业服务的好坏直接关系到业主和使用人的切身利益。为了规范物业管理活动,改善人民群众的生活和工作环境,维护业主和物业服务企业的合法权益，国家先后出台了系列法规文件，后经大量立改废，目前生效的相关法规主要有：《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业管理财务管理规定》等。《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发〔2017〕7号)和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发〔2017〕46号)明令废止了《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号),即物业服务企业不再需要进行资质认定,无资质要求。

9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务物业管理法律关系是物业管理企业与物业的产权人、使用人之间依据法律规定或合同约定而确立的一种权利、义务关系。物业管理法律关系的主体主要有物业管理企业、业主和业主委员会。(一)物业管理公司的权利和义务(二)业主的权利和义务(三)业主大会、业主委员会的职责

9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务(一)物业管理公司的权利和义务1.物业管理公司的权利(1)有权根据有关法律、法规,结合实际情况,制定小区物业管理办法。依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理,既是行使权利,也是履行义务。(2)有权制止违反规章制度的行为。(3)有权要求业主委员会协助。(4)有权选聘专营公司承担专项管理业务。(5)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。

9－4物业管理法规概述二、物业管理法律关系主体及其权利和义务(一)物业管理公司的权利和义务2.物业管理公司应承担的义务和应提供的服务(1)履行物业管理合同,依法经营;(2)接受管理委员会和小区居民的监督;(3)重大管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督和指导。

9－4物业管理法规概述(一)物业管理公司的权利和义务2.物业管理公司应承担的义务和应提供的服务物业管理公司提供的管理服务以物业服务合同的约定为准,一般来讲,其提供的服务包括三种:一是公共性服务,如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务;二是代办性服务,如代收水、电费等;三是特约性服务,如室内维修、代送报纸等。目前新兴的个性化管理模式,如管家式服务,可根据业主的具体情况定制各项服务类别,帮助业主解决很多生活方面的问题。

9－4物业管理法规概述物业服务一个性化管理模式具体包括以下内容:(1)综合管理,即小区规划红线范围内涉及公用财产和公共事务的管理;(2)房屋及小区共用部位公用设施、设备日常维护;(3)绿化,包括小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区域绿地;(4)保洁,包括