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博观而约取，厚积而薄发。——苏轼

土地增值税清算程序与清算方法

从国家税务总局近期的一些文件可以看出，财政部、税务总局已经决心对开征多年的土地增

值税进行清算。房地产开发企业对具备清算条件的开发项目正着手进行清算前的准备工作。

但是，由于多年来土地增值税只预征没清算，大家都在探讨该税种的清算方法，为此，结合

本人在土地增值税清算工作中的体会，提出土地增值税清算程序与清算方法，抛砖引玉，与

大家商榷。

一、土地增值税的清算程序

土地增值税的清算程序大体分为六步：

1.清算前的准备工作；

2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；

3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；

4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；

5.土地增值税的审计鉴证；

6.土地增值税的申请清算。

二、清算前的准备工作

土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的

原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算

资料都需要做充分的准备。大体包括：

(一）清算范围的界定：

1.明确清算项目及其范围。

2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通

住宅与非普通住宅的收入和支出。

5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进

行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。

6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

7.明确清算项目的起止日期。

（二）应当搜集、整理如下资料：

1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。

3.银行借款合同及借款计息清单。

4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证

明资料。

5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。

6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。

7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。

8.项目竣工决算报表和有关账簿。

9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。

博观而约取，厚积而薄发。——苏轼

三、清算项目销售收入的计算

（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。

（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。

（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的

准确性。

（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、

换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编

制《开发产品视同销售明细表》。

（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算

和会