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建设工程法规讲述人:吴超兴
9.3房地产交易与产权产籍
导入案例9-3某年1月,李某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》。同年6月,A房地产公司依约将经竣工验收合格的商品房交付给李某,并于同年7月进行了房屋的初步登记,9月为李某办理了房屋过户手续。同年8月,李某与王某签订《购房合同》,在合同中,双方约定由王某一次性支付给李某全部购房款,李某则将该房屋交付王某使用,在A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内,由李某将商品房过户给王某。同年10月,王某得知李某已经取得了房产证,要求其履行合同义务。而李某认为签订《购房合同》时,商品房属于期房且没有房产证,故《购房合同》应属无效而拒绝为王某办理过户手续。王某多次与李某协商无果,只得起诉至法院,要求其继续履行合同。最终法院支持了王某诉讼请求,判令李某限期为王某办理房屋过户手续。
导入案例9-3分析:现房的再转让归属私法调整,根据私法意思自治原则,只要买卖双方所订立的现房再转让合同不违反法律法规的强制性规定,就应当认为是合法有效并受法律保护。与现房再转让相关的法律法规的强制性规定主要有两个:一个是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项和《城市房地产转让管理规定》第六条第六项的规定,未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让;另一个是原建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条的规定,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
导入案例9-3分析:本案中,李某与王某签订《购房合同》的时间为8月份。A房地产公司已经于同年7月办理了房屋初步登记取得大产权;同时,双方又在合同中约定,A房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内,由李某将商品房过户给王某,故李某与王某签订的《购房合同》并未违反法律法规的强制性规定,应当是合法、有效并受法律保护的。
9.3房地产交易与产权产籍一、房地产交易概述二、房地产转让三、房地产抵押四、商品房销售五、房屋租赁(补充)六、房地产权属登记管理
9.3房地产交易与产权产籍一、房地产交易概述(一)房地产交易概念房产所有权人或地产使用权人通过买卖、赠与或者其他合法方式(作价出资;联合开发;企业合并、分立、解散;抵债等)将其房地产转移给他人的行为。
9.3房地产交易与产权产籍一、房地产交易概述(一)房地产交易概念●房地产转让行为属于民事法律行为 ●转让人必须是房屋的所有权人 ●客体是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权 ●房地产转让是一种要式法律行为(书面合同、登记)
9.3房地产交易与产权产籍(1)权属不分离的原则(2)房地产价格评估的原则(3)房地产成交价格申报的原则(4)房地产交易行为要式性的原则一、房地产交易概述(一)房地产交易原则房地产交易除应遵守:平等、自愿、等价、有偿和诚实信用等基本原则外,还应遵循以下原则:
9.3房地产交易与产权产籍二、房地产转让1.房地产转让的有效条件1)主体资格合法自然人:完全民事行为能力(赠予除外)法人及其他经济组织:独立2)客体符合法律要求3)形式要件完备(书面合同、登记领证)
9.3房地产交易与产权产籍二、房地产转让2.房地产转让中禁止转让的情形以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第39条规定的条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;禁止转让的其他情形。《城市房地产管理法》第39条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2.按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。3.转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
9.3房地产交易与产权产籍二、房地产交转让3.房地产转让的方式目前我国房地产转让的方式主要有三种:买卖除买卖、赠与这两种典型的房地产转让行为之外,房地产权利人还可以采取其他法律允许的方式转让其房地产。如以房地产作价入股与他人组成企业法人,以土地使用权与他人合资、合作开发经营房地产,以房地产抵债等均可能引起房地产权利的转移。赠与其他合法方式
9.3房地产交易与产权产籍三、房地产抵押 房地产抵押概念:抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行
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