房地产行业2025年风雷一朝至，长舒万里怀.docx

目录索引

一、周期量价总结及展望 7

（一）22年以来总量稳定，二手房占比提升 7

（二）未来需求关键问题讨论之一：当前市场反弹能否持续 17

（三）未来需求关键问题讨论之二：政策还会如何发力？ 23

（四）城中村及危房改造货币化安置将是本轮周期主要政策抓手 29

（五）收储落地将会缓解供给侧问题 33

（六）未来需求关键问题讨论之三：从购房负担率的角度判断，我国房地产最艰难的时刻已经过去 35

（七）销售预测：乐观、悲观情况下，25年销售面积同比+5%、-6% 38

二、土地市场的特点和变化 39

（一）整体趋势：24年出让金同比-24%，较20年下降约6成 39

（二）冷热不均：56%的城市24年前10月出让金不足10亿元 41

（三）城投拿地占比提升，全面下降叠加城投托底区位扩大 43

（四）土地利润率逐步改善 45

（五）出让金预测：乐观、悲观情况下，25年土地出让金同比+14%、-14% 46

三、供给端预测：开工、竣工及投资 46

（一）新开工预测：25年乐观、悲观情况下，预计同比分别+9%、-13% 46

（二）竣工预测：预计24-25年竣工面积同比-25%、-22% 54

（三）投资预测：乐观、悲观情景，预计25年分别同比-7.6%、-11.7% 57

四、板块估值复盘及投资策略 60

（一）估值复盘：板块短期内重回逆周期逻辑，9月末以来估值改善明显 60

（二）房企基本面弹性与土储、信用资源强相关 65

五、风险提示 69

图表索引

图1：各口径新建商品房销售同比趋势 7

图2：房管局全国商品房月度折年成交规模及分阶段成交中枢（万方） 8

图3：分线城市商品房销售同比 8

图4：新房、二手房住宅成交增速及二手房交易面积占比 10

图5：全国二手房市场规模测算 11

图6：二手房价格同比 11

图7：统计局70大中城市口径房价复盘 13

图8：历史二手住宅房价指数及同环比 13

图9：63城分区域二手房价指数表现 14

图10：住宅新房及二手房年度总交易额及同比 15

图11：住宅新房及二手房年度总交易量及同比 15

图12：中国整体、新房、二手房购房负担率 17

图13：中介73城二手房成交套数（套，MA7） 18

图14：96城市二手房房价指数及环比 18

图15：北京二手房周度（月化）成交套数 19

图16：上海二手房周度（月化）成交套数 19

图17：广州二手房周度（月化）成交套数 19

图18：深圳二手房周度（月化）成交套数 19

图19：50城新房成交（万方，MA7） 20

图20：10城商品住宅推盘、销售面积及售推比 20

图21：重点城市新开盘去化率 20

图22：10城商品住宅周度推盘销售情况 20

图23：37城长周期短期库存及去化周期（截至24M10） 21

图24：37城样本分线去化周期（截至24M10） 21

图25：24M1-10上海新盘上市面积对应拿地时间占比 22

图26：24M1-10上海新盘上市货值对应拿地时间占比 22

图27：地产行业定调关键词 23

图28：历史房贷利率变化 26

图29：政策还会如何发力 27

图30：历史政策评分变动、PSL投放及对应的政策效果 28

图31：分线政策松动节奏及效果 29

图32：广州城中村改造项目每户现状住宅建面 30

图33：部分项目货币化补偿单价及周边商品房均价 30

图34：35城市单位面积货币化补偿金额测算（元/平米） 30

图35：本轮城中村改造及上轮棚户区改造货币化安置规模测算 31

图36：棚户区改造货币化安置比例 32

图37：货币化安置对销售拉动 32

图38：截至24M10，住宅库存结构一览 33

图39：中国负担率水平与量价的关系 35

图40：中、美、日购房总负担率对比 37

图41：中国整体、新房、二手房购房负担率 38

图42：季调年化商品房销售面积（亿平米）及预测 39

图43：三种口径土地出让金同比增速对比 40

图44：分线住宅用地平均溢价率 41

图45：分线住宅用地楼面价同比 41

图46：355城中宅地年出让金小于10亿元的城市数量 42

图47：出让金排名TOP50城市出让金占全国比例 42

图48：城投拿地出让金占比 43

图49：城投与房企拿地规模（亿元） 43

图50：13家房企静态毛利率 45

图51：600城土地出让金及拿地力度预测 46

图52：全国新开工面积增速与600城宅地成交建面增速 47

图53：住宅新开工面积与房企有效拿地面积对比 47

图54：44家主流房企24