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2022年我国房地产行业发展趋势分析

随着中国城镇化进程和产业进展升级诉求的加剧，产业地产越

来越被地方政府和整个市场所重视，并渐渐被资本市场重新认知和估

值。产业地产的资本化、金溶化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连

横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的敏捷利用，对才

智互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，

让产业地产领域渐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新

道路。以下是2022年我国房地产行业进展趋势分析：

趋势一：资本潮涌

最大的痛点，也是最大的亮点。地产以资本为王，产业以金

融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本

的助力。2022年，金融资本风起云涌，让本就已经备受青睐的产业

地产领域“火上浇油”。

在我们发布的2022产业地产30强当中，有13家上市公司，

另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，

将来3~5年内，我们有望看到国内消失超过30家的产业地产上市公

司。2022年，河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市，上海

临港集团的产业园区部分在A股借壳上市，北京坤鼎集团成为首家在

新三板上市的产业地产商，登陆新三板的创新工场，则成为中国乃至

世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。

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产业地产商的频密上市，一方面是由于资本市场开头对产业地

产有了更多的追捧，另一方面也说明产业地产商在如今的进展形势下，

需要更多的品牌与资本背书，作为其全国扩张的重要武器。产业地产

与资本市场的亲热接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。

不过，由于多数产业地产商仍旧是靠一两个项目打响名声，还

没有完全经过全国和异地市场的考验，另外由于先例与标准的严峻不

足，导致资本市场尚无法完全正确地熟悉产业地产的价值。严格意义

上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考

核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特

的估值模型和标准体系，是将来一段时间最重要的行业命题。

除了资本市场外，金融创新也成为2022年产业地产的重要景

象。上海正在仿照硅谷银行模式，探究建立张江现代科技银行；万科

以前海企业公馆项目发行了中国产业地产的首只REITs——鹏华前海

万科REITs；上海临港集团发起了中国产业地产行业规模最大的园区

开发基金，总规模达到100亿元。

尤其是志在拓展200个产业新城的华夏幸福，在定向增发和发

行公司债募集140亿元巨额资金的同时，还设立了2亿美元的产业投

资基金，试图用资本催动产业的方式进一步提升旗下产业新城的含金

量。

PPP模式在2022年连续探究前行。地方债清理和政府性平台

的渐渐消褪，为市场化资本介入新城镇开发运营腾出了一块浩大的蛋

糕份额。借鉴欧美发达市场路径的PPP模式，被官方和市场普遍寄望

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于能够让中国的新城镇化走出一条新路。目前产业新城和产业园区的

领域的PPP试点已经在湖北、辽宁、湖南等地间续消失。尽管在收益、

风险、管理等方面还有许多的有待摸索和完善的地方，但作为一种重

要的国有资本与社会资本结合的创新探究，PPP将在将来一段时间会

有更多的案例突破。

最终，物流地产仍旧连续着火爆的局面，海内外各路资本都在

蜂拥而入，丝毫没有停留之意。这一年里，物流地产头把交椅普洛斯

则发行了史上最大规模的物流基金，总规模70亿美元，连续襄助其

在全国范围内攻城略地，而包括黑石、基汇、高瓴、凯雷等外资也都

是动作频频。

趋势二：轻重平衡

目前产业地产领域重的太重，许多产业地产商在重资产的漩涡

中积重难返，轻的又太轻，一些纯粹靠模式输出的服务运营商往往很

难将主动权把握在自己手中，将来产业地产需要进展成熟为一种合理

的轻重动态平衡模式。

我们去年已经提出，随着土地资源的增值空间渐渐逼仄，依靠

品牌、服务和平台赚钱成为大势所趋，“由重转轻”的进展模式将会

在2022年有更多的探究机会与空间，轻资产模式走俏属于也许率大

事，事实也正是如此进展。

产业地产的核心是产业运营与服务，无论是政府，还是企业客

户