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天将降大任于斯人也,必先苦其心志,劳其筋骨,饿其体肤,空乏其身,行拂乱其所为。——《孟子》
假设开发法
假设开发法(HypotheticalDevelopmentMethod)
目录
[隐藏]
1什么是假设开发法[1]
2假设开发法的理论依据[1]
3假设开发法的适用范围[1]
4假设开发法的应用前提[1]
5假设开发法的操作步骤[2]
6假设开发法的案例分析
o6.1案例一:[2]
o6.2案例二:[3]
7相关条目
8参考文献
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什么是假设开发法[1]
假设开发法也称预期开发法,是房地产评估中常用的方法。该方法是根据预测对象的内
外部条件,进行最佳最有效设计,然后预测开发完成后的价值,估计建筑开发成本、投资利
息及正常利润后,从预测的开发完成价值中,减去建筑开发成本、利息、利润、税金等,倒
算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发估价对象合理价格=开发完成后价值-开发成本-利息-利润-税金-销售费
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假设开发法的理论依据[1]
假设开发法在形式上是成本法的一种倒算,成本法中是已知土地购置成本求开发后的价
格,而假设开发法中是通过预计开发后的价格,倒算土地购置成本。但其实质的理论依据还
是地租理论。亚当斯密·曾说:“作为使用土地的代价的地租,自然是租地人按照土地实际情
况所支给的最高价格,在决定租约条件时,地主都设法使租地人所得的土地生产物份额,仅
足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本,并提供当地农
业资本的普通利润。这一数额,显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额,而
地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分,要是多于这一数额,换言之,生产
物中分给租地人的那一部分的价格,要是多于这一数额的价格,地主自然要设法把超过额留
天将降大任于斯人也,必先苦其心志,劳其筋骨,饿其体肤,空乏其身,行拂乱其所为。——《孟子》
为己用,作为地租。因此,地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。”根据
传统地价理论,地价是地租的资本化;在市场竞争条件下,每一块土地都会由能支付最高地
租的用途使用;而地租是一种经济剩余,即年总产值或总收益减去除土地要素外的成本投入
以及应得回报后余下的那一部分。对城市用地来说,许多时候表现为通过土地开发直接销售,
此时土地的产出就直接表现为销售收入,将开发后的销售收入减去除土地要素外的成本投入
以及应得回报后余下的就是地价。用假设开发法求地价的特点是跳过土地收益的计算即年地
租的计算,而从房地合一的买卖价格倒算求出地价。因此,假设开发法较收益法更简单一些,
即无须求年地租。此外,它还有一突出的优点,就是能灵敏地显示不动产中土地的增值。
假设开发法是在保证投入的资金获得正常利润的前提下,充分反映土地的实际生产力状
况和房地产价格对地价的影响。因此,土地产生的收益高低直接决定了开发商对地价的承受
能力,房价越高,则地价越高。
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假设开发法的适用范围[1]
假设开发法可以运用在任何有再开发潜在价值的不动产估价中,不仅适用于待开发的土
地估价,也适用于在建工程、可装修或改造旧房的估价,具体有以下几类:
(1)可开发成为熟地的生地估价;
(2)可开发成为熟地的毛地估价;
(3)可开发成为房地产(地上有房)的生地估价;
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