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臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥
春漫里库存房源调价方案
一、库存房源统计
1、根据必威体育精装版的销控统计，目前春漫里库存房源共97套
总户型占比情况如下：
分幢户型占比情况如下：
目前可售房源单价情况如下：
剩余库存房源无论是从销售额还是套数比例来看，A户型是占大头。且
这部分房源受前期“好货先出，好的房源价格调低，差的房源价格调高”的调
价影响，剩余房源普遍价格偏高，是去化难点。
2、目前库存房源的均价为18976.05元/㎡，而历史成交均价为
16593元/㎡。由于现在市场行情寒冷，杭州楼盘都在大幅度的降价(保利
湾天地、世贸江滨cosmo、中海紫藤苑、野风启城、龙湖香醍溪岸等)，但
很多购房者都在观望，觉得价格还是会往下走，为了更好的去化剩余房
臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥
源，我们将剩余库存房源在历史成交均价16593元/㎡的基础上做一定的
价格调整。
二、库存房源价格调整
、房源分类1
1）首销房源：相对位置好，景观好，视野度佳的房源，可看到内部庭
院，没有太明显的硬伤。该类房源根据历史成交均价进行价格下调，提高
房源的性价比，实现快速出货。
首销房源.xlsx
2）标杆房源:：不太容易被客户接受的房源，比如：间距太近，私密性
差，景观差，位置处于车库进出口正上方。该类房源价格不做调整，作为
价格标杆，促进首销房源的去化。
标杆房源.xlsx
2、价格描述
1）正常销售优惠
臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥
根据正常优惠幅度，一般总价最高优惠在10万左右，最低优惠在5万左
右，整体来说每套房源正常优惠幅度在6个点左右。
2）历史成交均价：16593元/㎡
）标杆房源均价：319318元/㎡
）原首销房源均价：418528元/㎡
在保持标杆房源均价不变的前提下，拉低首销房源的均价，使得整体房源
的成交均价与历史成交均价持平。那么调整后整体房源的表均价要控制在
17652元/㎡【表均价*0.94=历史成交均价】。可以得出调整后首销房源的均
价要控制在15986元/㎡【（调后首销均价+标杆均价）/2=17652元/㎡】。
故调整后的首销房源均价与原首销房源均价的比值为：0.863
）调整后首销房源价格5=原总价*0.863
在此基础上，在保持调整后均价基本不变的前提下，从首销房源中挑
选几套性价比高的房源做特殊调差。
首销房源调整后价
格表.xlsx
）最低、最高价：6
臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥
7）最低、最高差价：
3、风险预判
1）调价的风险
鉴于目前全国范围内大部分大牌房产企业都在打折的这一情况，他们的前期老
业主都跑到售楼部、活动现场、房交会进行维权活动，甚至有打砸售楼部之类的过
激行为。我们的调价其实也存在一定的风险，首先
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