城中村形成与改造经验研究——以广州为例.pdf

社科论坛

城中村形成与改造经验研究

要要要以广州为例

韩斯斯蒋雨含（广州大学工商管理学院）

摘要院对广州市现行城中村改造政策进行分析，得出在土地利用、选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积

财政支持、拆迁补偿安置、安置房上市等四个方面具有政策条件优惠；以内的按“拆一补一”给予安置，不足部分可以按安置住房

比较分析猎德村、琶洲村、文冲村及贝岗村改造案例的拆迁安置补偿成本价购买，超出部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置

方案和改造模式，得出广州市城中村改造较好的维护了村民的利益。

价给予货币补偿，在村民自愿的基础上，超出基准建筑面

关键词院城中村改造政策改造经验广州

积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

改革开放以后，“城中村”如雨后春笋般出现在珠三角、

长三角、环渤海地区的城市[1，2]，2001年广州市开始着手城被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补

④

。。复建

中村整治改造工作[3]，目前，广州市城中村改造政策与改造一”进行等面积复建补偿④安置房上市交易优惠

住房和非住房都可以办理国有房地产权证，安置房交易转

制度逐渐完备和成熟，研究广州城中村形成与城中村改造

让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴纳国有土地

实践，对其它城市的城中村改造具有借鉴作用和示范效应。

使用权出让金。

1广州市城中村基本情况

2.2广州市城中村改造典型案例分析本文选取猎德

仅考虑登记在册的138个城中村，广州市城中村分布

村、琶洲村、文冲村及广州大学城的贝岗村这四个较有代

（（（

在越秀区4个）、萝岗区13个）、黄埔区16个）、海珠区

表性的城中村改造项目进行研究，以总结改造经验，具体

（（（

（20个）、荔湾区20个）、天河区23个）、白云区42个）。

如表1所示。

其中越秀区所辖4个城中村都处于越秀区与其他区交界

目前已经完成或正在进行的城中村改造项目都具有

的边缘地区，是因为2005年5月的广州市调整行政区划

较好的区位优势，并且针对“城中村”不同的改造条件，各

时从其他区划入的，这也验证了城中村是城市城区向外围

项目选择的改造模式也不尽相同；但是对村民的拆迁补偿

扩张过程中形成的。这些城中村可分为急需全面改造的城

方案都体现了“公平”的原则，即对村民住宅的合法部分的

中村与需要综合整治的城中村两类。

①以杨箕村为代表的城中村，位于城市主要交通道路表1广州市城中村改造典型案例

的夹缝中或比邻城市核心区，村内被“握手楼”所充