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阔百世纪松北项目
可行性研究报告
(2011年4月23日）
前言
近年哈尔滨市房地产开发占哈市全社会固定资产投资比重不断加大，房地产已成为哈尔滨市经济发展的重要支柱产业之一，哈尔滨市政府推出城市发展战略，更加推动了房地产行业的繁荣与发展，哈尔滨市房地产市场存在巨大的商业机会。
可行性报告从哈尔滨房地产市场出发，对项目所在的松北区市场进行分析，对项目进行了综合定位与论证，为项目的可行性提供了方向和依据。
1
Contents
目录
一、哈尔滨市总体规划简要介绍
二、松北区发展概况
三、哈尔滨市房地产市场发展研究
四、项目理解与定位五、项目技术分析
六、结论
七、附件
2
一、哈尔滨市总体规划简要介绍
3
1、哈尔滨概述
规划范围
a、市属用地总规模：哈尔滨市行政辖区，总
面积为5.3万平方公里。
b、规划区：指哈尔滨市区，总面积为7086平
方公里。
c、中心城区：指哈尔滨市道里区、道外区、
南岗区、香坊区、平房区、松北区的行
政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、
沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利
街道、舍利街道）及蜚克图镇、料甸乡、
红星乡，总面积为4187平方公里。
d、主城区：指哈尔滨市道里区、道外区、南
岗区、香坊区、平房区、松北区、呼兰
区规划的城市建成区，总用地面积458平
方公里。
4
城市规模
a、人口规模：截至2010年底，哈市总人口数已达到992万，2020年市域常住人口控制在1050万人，城镇化水平达到65%；中心城区常住人口控制在600万人，非农业人口为500万人，城镇化水平为83.3%；主城区实际居住人口为460万人，其中常住人口为387万人，暂住人口为73万人。
b、用地规模：2020年，中心城区用地面积为4187平方公里。主城区城市建设用地458平方公里，人均城市建设用地99.6平方米。
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2、2010年经济发展统计指标分析
a、经济总量
2010年哈尔滨全年实现地区生产总值3665.9亿元，按可比价格计算比上年增长14.0%。其中，第一
产业实现增加值412.7亿元，增长7.3%；第二产业实现增加值1384.6亿元，增长17.1%；第三产业实现增
加值1868.6亿元，增长13.5%。非公有制经济实现增加值1904.3亿元，增长16.5%，占全市地区生产总值
的比重为51.9%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为6.3%、44.2%和49.5%。人均地区生产总值
36961元，比上年增长13.9%。
b、利用外资
全年实际利用外资7.03亿美元，比上年增长13.1%，新批准外商直接投资项目83个，合同外资金额
3.67亿美元；直接使用外资金额7.0亿美元，增长15.7%。全年新批1000万美元以上的项目17个，总投资
6.1亿美元，合同外资金额2.91亿美元。
c、引进内资
全年引进内资项目458个，协议引进内资1492.9亿元，增长7.8%；实际到位资金517.2亿元，增长
40.0%，其中省外资金382.7亿元，增长37.5%。
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d、消费品
全年社会消费品零售总额1770.2亿元，比上年增长18.8%，批发业零售额219.3亿元，增长
16.5%；零售业零售额1321.9亿元，增长19.0%；住宿业零售额15.9亿元，增长19.5%；餐饮业零售额213.1亿元，增长19.4%。
e、居民收入
城市居民家庭年人均可支配收入17556.8元，增长10.5%，人均消费性支出13939.5元，增长12.8%；农村居民年人均纯收入8020.3元，增长18.4%，人均生活费支出4665.9元，增长18.9%。
f、居民住房
哈尔滨市区人均住房使用面积22.1平方米，比上年增加1.3平方米；农村居民人均居住使用面积24.4平方米，增加0.3平方米。农村砖瓦化钢木结构住房比重87.7%，比上年提高1.8个百分点。
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g、房地产开发
哈尔滨全年房地产开发完成投资360.7亿元，增长29.4%，占全社会固定资产投资的比重为13.6%。商品房施工面积2911万平方米，增长9.2%，其中商品住宅施工面积2408万平方米，增长12.4%。
h、建筑业
全年建筑业实现增加值363.0亿元，比上年增长16.9%，占全市地区生产总值9.9%。资质以上建筑业企业1209户，完成建筑业总产值1083.9亿元，增长33.4%。建筑业全员劳动生产率186741元/人，比上年提高20522元/人。
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3、城市建设现状和城市规划发展
哈尔滨市委十二届七次全会初步提出全市发展战略，哈尔滨总体发展战略概括为：“一江居中、两岸繁荣，北跃、南拓、中兴，强县”。打造“万顷松江湿地，百里生态长廊”，实施“以水为纲，以水定城，以水丽城”战略目标，以松花江为纽带整合、开
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