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房地产本钱管理相关思考

本钱管理工作应贯穿于建立工程管理工作的各个方面，无论开展任何工作，应该首先从本钱管理的角度出发，找出节约投资、增加利润的方面，使工程完成做到价值最大化、本钱最小化。所谓全过程管理指的是从工程筹划工作开场至工程建立完成的使用阶段，在每一个阶段的工作中，每一个管理过程都把本钱管理工作作为重点或核心。

所谓全员参与就是本钱管理不只是本钱管理部门的的事，房地产公司的每一位员工，从房地产公司的董事长到基层管理的每一名普通员工，都应该有本钱管理的理念，无论是本钱管理员还是非本钱管理员，无论是工程管理部门的员工，还是行政管理的员工都应该心中有本钱管理意识，节约节省、支持本钱管理工作，并均能以身作那么，挖掘本钱管理的方法。企业是由员工组成的，每一位员工工作是企业管理的根底工作，根底工作是否坚实，是决定企业这个建筑物是否稳固的根本。

只有通过三全管理模式的推行，才能更好地做好本钱管理工作，为房产企业争取更大的利润空间，为企业的进一步开展积累更多财富。房地产开发工程的本钱管理工作是工程管理过程的一个组成局部，始终贯穿于建立工程实施的所有过程中，因此也可分为事前、事中、事后控制三个阶段。房地产开发的筹划决策阶段、设计阶段是本钱管理的事前控制阶段，施工阶段、工程动用前的准备阶段是本钱控制的事中控制阶段，工程的使用阶段那么是本钱管理的事后控制阶段。

虽然建立工程的筹划决策阶段、设计阶段通常只占到整个建立工程实施阶段的四分之一或者更少时间，花费的本钱费用占到整个建立工程的投资额的10％左右，但筹划决策、设计阶段是定义和构造建立工程主要功能、建立工程规模、标准，设计工作完成即根本确定了建立工程的总投资额，筹划、设计工作的好坏也决定建立工程的价值上下，10％的投资决定了建立工程60％以上的费用，这个阶段的本钱管理工作有四两拨千斤的独特成效，所以房地产企业的决策者应该在此阶段多下一点功夫。

此阶段的本钱管理工作可以做到主动的控制，主动的控制可以起到事半功倍的效果，此阶段工作如果不扎实，将会给后续的实施阶段造成很大麻烦，如造成开发过程中变更改造工程增多、重复花费，也会给后期物业管理造成维修本钱的增加。虽然事中阶段————房地产开发工程的施工阶段、工程动用前的准备阶段是工程的形成阶段，从时间上占到了这个建立工程建立期的60％左后，花费的建立工程的费用也占到的建立工程总投资额的60％左右，但此阶段的工作根本上只是按照设计文件进展实施，调整幅度不会很大。

此阶段的本钱管理工作实际是主动性管理变为被动性管理的过渡阶段。房地产工程的使用阶段那么属于本钱管理的事后阶段，因为在动用前的准备工作已完毕，工程已根本建成，本钱管理工作只是对施工阶段形成过程的实物量的进一步复查、统计，本钱费用已根本确定。因此事后控制完全成了被动管理，不能对本钱管理工作产生实质性的影响。经过以上分析，不难看出，加强设计阶段的本钱管理是房地产开发企业本钱管理工作的首要重点。

设计阶段的本钱管理工作要点有以下几个方面：做好市场调研工作，认真研究房地产市场行情，开发适合当前市场行情的房地产产品；针对开发工程，做好工程筹划工作；按照价值工程管理原那么，对工程功能与本钱进展测算，选用适合工程实际的建筑材料、设备，使开发的工程本钱最小化、功能最大化，符合价值工程的规律；做好设计管理工作，在施工图形成前做好论证工作，使施工图一次成功，减少过程变更发生频率，降低本钱增加的风险。

总之，本钱管理工作是房地产企业的核心工作，任何一个希望能长远开展的企业都应该注重本钱管理工作。从管理工作的每一个细节入手，所有工作环环相扣，并要抓住管理工作的重点，才能有一个好的管理效果，为企业创造最大的利润，以促进更快更好的开展。（本文作者：张明良单位：西安三建建立有限公司）