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第一章总论

本章是财产评估的理论性、方法性、基本观点的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，财产评估是指经过对财产某一时点价值的估量

2财产评估的特色：现实性、市场性、展望性、公正性、咨询性

3财产评估与会计计价的差别：发生的前提条件不一样、目的不一样、履行操作者不一样。自然，财产评估与会

计计价也是有联系的，两者相辅相成。

4财产的价值是由财产所拥有的赢利能力决定的。

5按财产存在的形态能够分为有形财产和无形财产。

6有形财产是指那些拥有实体形态的财产，包含机器设备、房子建筑物、流动财产等。按财产可否独立存

在能够分为可确指的财产和不行确指的财产。

7不行确指的财产是指不可以独立于有形财产而独自存在的财产，如商誉。当前不行确指的财产只有商誉。

8价值种类限制财产评估方法的选择。主要价值种类有：

市场价值。

在用价值：在用价值是指特定财产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指财产关于拥有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所拥有的价值。

9财产评估的假定：

持续使用假定

公然市场假定：公然市场是指发达与完美的市场条件。公然市场假定是鉴于市场客观存在的现实，即财产在市场

上能够公然买卖，无论财产的买者或卖者都希望获取财产最大最正确功效。

清理（清账）假定

10财产评估的原则

包含两个层次的内容，即财产评估的工作原则和财产评估的经济原则。

财产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则

财产评估的经济原则：贡献原则、代替原则、预期原则

11财产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章财产评估的基本方法

要求掌握财产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标确实定。

第一节市场法

市场法是指经过比较被评估财产与近来售出近似财产的异同，并将近似财产的市场价钱进行调整，进而确立被评

估财产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：

需要有一个充足发育的活跃的公正的财产交易市场；

被评估财产的市场参照物及其对比较的指标、技术参数等资料是能够采集的。

运用市场法评估财产优弊端

市场法的优弊端：

市场法是财产评估中最简单、最有效的方法。其长处表此刻：能够客观反应财产当前的市场状况，其评估的参

数、指标直接从市场获取，评估值更能反应市场现实价钱；评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的弊端表此刻：需要有公然及活跃的市场作为基础，有时缺乏可对照数据以及缺乏判断对照数据而难以

应用；不合用于专用机器、设备、大多数的无形财产，以及受地域、环境等严格限制的一些财产的评估。往常适应

于商业用房、通用设备等财产的评估。

第二节成本法

成本法及其合用的前提条件

成本法是指在评估财产时按被评估财产的现时重置成本扣减其各项消耗价值来确立被评估财产价值的方法。

成本法运用的形式及其各项指标的估量：

1、基本公式可表述为：

被评估财产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估财产的步骤：

①确立被评估财产，并估量重置成本；

②确立被评估财产的使用年限；

③估量被评估财产的消耗或贬值；

④计算确立被评估财产的价值。

（一）重置成本的估量

复原重置成本与更新重置成本的异同。

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

（1）重置核算法

是指按财产成本的组成，把以现行市价计算的所有购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和

间接成原来估量重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

（2）物价指数法

物价指数法是在财产历史成本基础上，经过现时物价指数确立其重置成本。计算公式为：

财产重置成本=财产历史成本×财产评估时物价指数/财产购建时物价指数

或许为：

财产重置成本=财产历史成本×（1±物价改动指数）

（3）功能价值法

也称生产能力比率法。这类方法是找寻一个与被评估财产相同或相像的财产为参照物，计算其每一单位生产能

力价钱或参照物与被评估财产