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2.10.3无效价格区间示意图6624759973328411811293068112930673168393↓↓↓↓↓↓单位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均价4127456850544558613061636600上图为某项目实例，从其经营计划上报数字可见，该项目二期四区、三期经营计划的价格均落在了无效价格区间内，可见，土地增值税的筹划，首要对现有项目进行针对性的摸底和调整。三、土地增值税的清算交税光荣房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：01已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：023.1土地增值税的清算条件3.2土地增值税清算的关键点按产品类型：普通住宅、非普通住宅、商业、车位按项目总体清算或分期清算《计税成本》与集团现行成本核算规定的统一清算口径与公司现行核算的标准是否统一普通住宅20％免税的筹划空间车位商业成本界定地价、利息分摊计算普通住宅认定标准清算对象清算时点国家法规、地方法规划筹关键点3.2实例演示－清算细则对项目影响上述任一清算条件的变化，都会导致最终清算结果的不同；03同一项目，清算时点不同、普通住宅认定标准不同，结果迥异；02实例演示－A项目收入11.7亿，开发成本7.9亿；013.2.1保守测算－分期分产品类型－4206万3.2.4折中测算1－非普通调整为普通－1324万普通住宅认定标准的影响4206万1324万3.2.2折中测算2－全项目非普通－3775万项目分期的影响4206万3775万3.2.3乐观测算－全项目普通－0普通住宅认定标准和项目分期的影响4206万0万土地增值税的筹划，除了规避无效价格区间外，清算时点、清算对象、住宅认定标准的差异，将对筹划结果产生颠覆性影响；A项目全项目认定普通住宅，税负为0；最严格分期、分产品类型测算，税负4206万，其中暗含巨大的筹划空间；目前，北京的土地增值税清算细则虽已出台，但政策很多地方都很模糊，没有明确的规定，应争取最有利于企业的清算政策；123.3综上四、土地增值税的应对改变各产品类型的成本分摊方法增加装修费用集团内建筑公司提供建筑安装服务，转移利润股权转让－－商业为了降低土地增值税税负，结合清算细则与项目的具体情况，有针对性的选择筹划方案：4.1土地增值税的应对关键点成本跨产品类型调整－从低税负产品类型向高税负产品类型移动成本跨期调整－从低税负向高税负移动；成本跨项目移动－利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，或者通过推行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式，拉低整体税负。土地增值税的应对关键点－成本调整在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的4.2土地增值税的应对关键点－商业、车库目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台，商业、车库成本未可确定；且面临合作方难以确定、运作难度大、管理成本高等问题；按产品类型区分，商业、车库视同非普通住宅，税负较重，对此，除了调增商业成本外，通过分立公司、股权转让、发行信托等方式规避商业土地增值税；规避无效区间、低效区间制定销售策略时充分考虑土地增值税的影响；因市场对售价的反应多具有刚性特征，因此售价调整不适宜为主要的筹划手段，而是筹划关注点；4.2土地增值税的应对关键点－销售定价据实测算、充分扣除多考虑获取中、短线项目多考虑获取普通住宅比重大的项目获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响已签约未落实项目的风险及应对方案4.3开发环节的应对－新项目发展精装修房是房地产开发的必然趋势房地产开发企业应培养适应未来的开发精装修房的能力如精装修成本能通过售价等额收回，则可以降低公司整体土地增值税税负水平。4.3.1开发环节的应对－规划设计－精装修毛利率销售毛利润34.