上海新江湾高端住宅项目营销策划报告.pptVIP

谨呈:建发集团

价值与体验

——建发新江湾项目营销策划报告

Ⅰ目标判定

①豪宅产品的入市背景

②开发商的目标解析

③入市时的限制性条件

“舆论导向”下的“通缩谎言”

18个月来银行首次调高准备金率，提升至16.5%；

表面2010年新增贷款总量为7.5万亿，较09年实际投放量下降20%；

命题

主流媒体高唱金融紧缩政策；

09年末银行对于开发商突击放贷，优质企业获得大量授信额度；

新增贷款总量7.5万亿，与09年初公布的当年新增总量完全一致；中央重申经济基础不稳

真实固，宽松的货币政策不会根本改变；

情况

进入2010年，M1和M2与同期相比分别高达39%和26%；

证券市场IPO重启；

“通胀背景”之下的“富人困惑”。

央行“加息”预期，投资心态进入博弈期；

表面银行首付4成以上，提高营业税，成本增加；

命题

地方政府的“投资抑制（而非‘投机’）”的主流舆论导向；

海外游资撤场，境外资金净流出；

欧美及日本市场经济复苏缓慢，外贸受挫，实业短期难以复兴；

真实国家政策的“明放暗收”，民间资本投资渠道日益收窄；

情况

M1、M2投放增量，产生通胀，人民币购买力下降；

证券市场富翁缔造机，创业板、大小非集中上市；

“抑制地价”空谈后的“供需矛盾。”

2009年上海累计商品房土地出让量704万平米，接近07年高峰；

表面2010年对房地产开发企业囤地行为的彻查，增加土地存量供应；

命题

加大保障性住房的建设，解决中、低收入家庭住房需求；

2009年外环外土地与外环内土地供应比接近7：3；

真实国11条明确要求增加土地使用率（容积率），低密度产品稀缺；

情况保障性住房建设缓慢，从“试点”到“推广”需要较长周期；

“土地财政”成为各地政府经济主动脉的同时，地价得到支撑；

“政策高压”下的“逆市上扬”

参照上海销售期累计4年以上的豪宅物

业（别墅、公寓），以及07-09年豪宅

成交数据：即使进入08年的政策影响期，

豪宅成交依然都呈上涨趋势，且平均成

交率高于普通住宅。

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项目进入销售环节的

需求层面：投资渠道

需求层面：国内富豪

市场机会：金融层面：货币通胀，狭窄，优质房产成为