中金公司行业研究培训PPT(修订版).pptVIP

**房地产行业内部的选择：长期看好龙头地产股从基本面上，我们长期看好龙头地产股，理由：1）土地资源2）资金实力3）品牌优势，抗周期历史经验也验证了我们的判断：在行业景气周期，龙头地产能够获得比行业更好的回报.房地产行业相对大盘收益率资料来源：Wind，中金公司研究部**谢谢**理解保险行业2011年9月**保险行业培训唐圣波北美精算师唐圣波先生现任中国国际金融有限公司研究部保险分析师，主要负责对保险行业的研究。唐圣波在加入中金前曾就职于光大证券研究所，担任保险行业分析师。此前，唐圣波曾任太平保险精算经理，于2008年获得北美精算师职业资格证书，并成为中国精算协会个人正会员。唐圣波毕业于同济大学，获得数学本科和硕士学位。**资料来源：”Whitepaperonlandandrealproperty2007”,MinistryofLand,Infrastructure,TransportandTourism;StatisticsofKorea我国面临结构性问题：保障房缺位01日本政府部门住房建设量常年保持在25%02韩国政府部门住房建设量占比达30%~50%03**供给分析之：投资和新开工是先行指标新开工面积同比增长YTD资料来源：CRED，中金公司研究部**供给分析之：资金一直较为紧张资料来源：CRED，中金公司研究部**供给分析之土地：03年以来土地供给受到抑制土地购置面积同比增长YTD资料来源：CRED，中金公司研究部**供给分析之土地：土地稀缺吗？中国城镇建设用地仅占国土面积的0.33%，其中居住用地仅0.11%，远低于发达国家。城镇居住用地至少有10倍以上的扩张空间，潜力来自于占比3%的农村集体建设用地的置换。18亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲突。城镇建设用地（建成区）占比：中国0.33%，美国3.1%，日本4.2%，英国1.8%以上**供给分析之土地：土地并不稀缺，但需要时间建设用地占比提升——美国建成区占比在过去60年中从0.8%增加至3.1%城市化和郊区化进程——东京、大阪城市化进程（1921、1967、2001年）**供给分析之土地：土地并不稀缺，但需要时间居住用地在建设用地中的占比提升资料来源：RubenN.Lubowski.etc,MajorUsesofLandintheUnitedStates,2002容积率提升**房价本质上是经济问题房价高低是一种选择住房大规模建设期是市场发展的必经阶段刚性需求是住房市场的主导力量缩小贫富差距有利于促进住房市场健康发展金融支持推升房地产价格国际经验看房地产需求#2022**需求分析：房价本质上是个经济问题从长期来看房地产周期和经济增长趋势一致资料来源：CRED，中金公司研究部**需求分析：住宅发展模式选择表格标题住房金融体系模式：内生型（政策性）和开放型（商业性）住房金融体系与宏观变量的关系内生型住房金融体系国家的经济增长要慢于开放型资料来源：IMF,HYPOSTAT,GlobalInsight,CEIC,中金公司研究部**需求分析：日本宏观经济的三次转型与房地产日本宏观经济发展的三次转型第一次——1955-1965年：以技术引进和投资拉动的快速工业化（人均GDP500美元）第二次——1966-1975年：消费引领的黄金十年（人均GDP2500美元）第三次——1976-1985年：高新技术和国家经济节能化的新经济时代（人均GDP10000美元）投资先扩大后下降“高通胀”转变为“低通胀”汇率浮动后两轮大幅升值**需求分析：日本宏观经济的三次转型与房地产1955-1965年：工业投资带动工业用地价格快速上涨大规模工业投资产业结构变化带动快速城市化，三大都市圈形成居民收入普遍上涨，购买力提升1966-1985年：消费需求推动住宅用地价格上涨家庭收入快速增长，消费升级“婴儿潮”一代对经济的影响力显现全国高速交通体系大规模建设劳动力成本提升收入均等化1986年后：经济国际化催生商业用地价格快速上涨产业升级，新技术革命，国民经济节能化收入稳步增长，消费需求多元化区域发展不平衡加剧大规模资本输出，金融、外汇政策出现巨大变化结论：宏观经济是房地产市场发展的基础力量战后日本经历四个完整的市场周期资料来源：CRED，中金公司研究部历次周期变化均与经济转型相关联**需求分析：住房状况与城市化水平日本：户均住房套数于