模块3商业地产营销策划 第一节 定位策划 2市场细分 房地产经营与管理专业 商业地产营销策划与实务运营-叶 剑04课件讲解.pptx

主讲教师：叶剑峰模块3：商业地产营销策划

第一节定位策划

2、市场细分房地产经营与管理专业教学资源库商业地产营销策划与实务运营

目录01/市场细分的概念和程序02/市场细分标准及条件

第一部分市场细分的概念和程序

1.1市场细分概念市场细分概念市场细分是指企业按照“细分标准”，把某一类产品的整个市场划分为若干个需要不同标准的产品和服务的消费者群的市场分类过程。

1.2市场细分的程序选择市场进行评估设计并组织调查选择细分标准和具体变量初步市场细分筛选细分市场选择目标市场，设计营销策略分析细分市场市场细分程序图

市场细分标准及条件第二部分

2.1市场细分标准地理环境国家、气候人口密度、城乡、地理位置、交通环境、城市规模等。人口因素年龄、性别、家庭人口及生命周期、收入、职业、文化程度。心理因素生活方式、性格兴趣偏好、对各种营销因素的敏感程度等。购买行为购买动机、购买状态、使用者状况、追求的利益等。消费者角度

2.1市场细分标准生产者角度按行业类别分类酒店式商业地产（自管酒店、全权委托管理酒店、带资管理酒店）零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）办公楼商业地产（甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼）服务式公寓商业地产（酒店式公寓、服务公寓、老年公寓）综合体商业地产（综合以上2种及2种以上类别的综合模式）

2.1市场细分标准生产者角度按市场范围分类超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超级商业地产的典范。）区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）

2.1市场细分标准生产者角度按照消费行为分类体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）物品业态房地产（SHOPPINGMALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）按照建筑形式分类综合建筑（多种房地产形式的统一规划）项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）面临纯商业问题

2.2市场细分条件可衡量性实效性可进入性反应差异

商业地产营销策划与运营实务谢谢聆听！