年度2025地产，正循环的开始.docx

内容目录

当前地产基本面怎么看？ 3

如何看待销售量价？ 3

如何看待地产投资表现？ 4

2.2025年地产怎么看？ 6

2025年地产政策如何定调？ 6

2025年地产数据预测 9

3.对债市影响怎么看 10

图表目录

图1：一线城市新房成交面积（4城） 3

图2：20城新房成交面积 3

图3：北京二手房成交面积 3

图4：一线城市二手房销售价格（2010年12月=100） 3

图5：出生人数与商品房销售面积 3

图6：上海居民工资和二手房房价（2012年1月=100） 3

图7：房价预期和销售面积 4

图8：城镇化率与商品房销售 4

图9：房地产投资及分项累计同比 4

图10：地产各项重要指标累计同比 5

图11：净停工面积 5

图12：待竣工面积和增速 5

图13：施工面积、建安工程累计同比 6

图14：施工面积、建安工程当月同比 6

图15：楼市广义库存 7

图16：楼市狭义库存 7

图17：日本和韩国房贷利率 7

图18：美国房贷利率与美债收益率 7

图19：PSL运用带来地产明显去库 8

图20：专项债中投向棚改和土储的规模和占比 8

图21：房地产投资与债市利率走势更相关 10

图22：地产新开工和利率走势相关度较高 10

图23：居民中长期贷款余额与债市利率走势 10

图24：广义库存和利率走势 10

表1：2025年地产同比增速预测（单位：） 9

当前地产基本面怎么看？

如何看待销售量价？

月末以来地产新政效果强于“517新政”，显著提振一线和核心二线城市新房销售，带动全国商品房销售增速回升；此外，二手房修复强于新房，但价格仍在下跌进程中。

图1：一线城市新房成交面积（4城） 图2：20城新房成交面积

方

方

资料来源：， 资料来源：，

图3：北京二手房成交面积 图4：一线城市二手房销售价格（2010年12月=100）

方 一线城市：房销售价格指数：二手

资料来源：， 资料来源：，

限购限贷政策优化、降低税费、旧改与货币化安置对楼市有带动作用，但更多是结构性改善，地产销售的基本面仍待提振。

我们认为，地产销售长期看人口、城镇化率增幅、婚育率等因素，短期看购买力（居民收入与预期）和投资属性（“买涨不买跌”）。

长期来看，出生人数滞后30年对于商品房销售面积具有较强的指示意义。此外，从上海居民工资与房价角度观察，短期内价格企稳的关键因素之一是居民工资能否恢复增长，以及货币化补贴力度；价格企稳后，会对销售量起到带动作用。

图5：出生人数与商品房销售面积 图6：上海居民工资和二手房房价（2012年1月=100）

平方

商品房销售面积 出生人数：年

人