大学城商业街定位、业态、租金建议方案.docx

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学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案

商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。

一、目标消费市场调研

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：

学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。

学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯

（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。

与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。

当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲

求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。

二、周边商业项目调研

1、基本情况

湖东大厦 联丰广场 翰林大厦

面积 约30000平方米 96000平方米 23700平方米

在保持12项基本功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更

齐全的配套为湖东区域

定位

消费群体提供综合性、全

方位、各层次的购物、休闲和生活服务。

餐饮、文化娱乐、生活服务等业态。整个项目由3幢建筑组成，南楼设置中西式餐饮店5家；北楼设

集购物休闲、餐饮、娱乐、商住为一体的一站式综合性商业中心。

餐饮、服饰、休闲娱乐、商业零售、住宿为主。整个项目由5幢独立建筑组成，A栋1层为服饰、2层为中介

本着“基本功能完善、个性功能突出”的原则，建设形成一个区域商业中心。以白领家庭式消费主体配套为主，开发适合中档家庭消费的零售、服务业；兼顾周边学生特色需求，提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套；

餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿等业态。整个项目由南北

2幢大楼组成。北楼1楼为麦当劳、耐克、阿迪达斯、中国

置邻里生鲜菜场、卫生服办公；B栋1层为百货街区；移动、中国电信、温莎士洗衣、

业态组合

主要商家

务站和文体中心等公益功能，并配备了生活必备的零售商业，主楼1层为华润超市、家装设计一条街、家居用品，2、3层为商务办公、社区教育培训。

肯德基、华润万家超市、周渔海鲜大酒店、宝力豪

2、3层计划调整为大型家居卖场；C栋1-4层为KTV、浴场等休闲娱乐设施；D栋1-2层为特色餐饮，3-4层为经济型旅馆；E栋引进世纪联华和苏宁电器大型卖场。

世纪联华超市、苏宁电器、红顶商人俱乐部

华润超市、礼安医药、柯达彩扩、美容美发、吴良材眼镜、圣麦西饼等；2楼为餐饮、咖啡；南楼1层为邻里生鲜菜场、社区卫生服务站、银行、邮政等；2层为大型ktv；3-6层楼为经济型酒店；7-9层为公司办公用房

麦当劳、邻里假日酒店、老妈火锅等

该项目为园区南部大型的区

该项目为园区南部大型的区该项目定位准确，人流动线流

该项目为社区配套型商

域性商业中心，周边居住约畅，业态规划合理，地理位置

业，周边约有2万人居住

近20万人口的拆迁小区及

较好，加上邻里中心品牌优

的中高档商品住宅小区。

体量较大，面临招租压力较大。在满足邻里中心基

外来流动人员。功能齐全，势，今后与文星广场将成为高

业态丰富，对周边有较强的教区主要的商业中心之一。租辐射，为销售型商业项目，售结合，该项目前五年与业主

总体情况 本功能的前提下，根据区

域消费市场的特点，引入

装修公司、房屋中介、社区教育培训，并