民法典应用-房地产经营与管理国37课件讲解.ppt

LOGO民法典应用房地产经营与管理国家教学资源库模块3民法典物权房地产抵押管理一、房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押管理二、房地产抵押的相关概念抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。房地产抵押管理三、房地产作为抵押物的条件房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”

房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押管理三、房地产作为抵押物的条件《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号)规定下列房地产不得设定抵押权：????

????(1)权属有争议的房地产；

????(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

????(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

????(4)已依法公告列入征收范围的房地产；

????(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

(6)依法不得抵押的其他房地产。房地产抵押管理四、房地产抵押的一般规定1、房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。a、以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。b、以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。房地产抵押管理四、房地产抵押的一般规定2、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。3、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。???4、国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。5、以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。6、以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。7、以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。?8、有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。??房地产抵押管理四、房地产抵押的一般规定9、以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。10、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。11、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。12、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。13、企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。14、订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。房