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华于心敏于行最高人民法院指导案例分享座谈——

华于心敏于行基本结构知识链接风险防控点裁判结果及理由基本案情案前提问最高人民法院指导案例号

华于心敏于行上海中原物业参谋诉陶德华居间合同纠纷案最高法指导案例1号

华于心敏于行Q1：房产中介公司如何防范客户利用公司房产信息、交易时机，跳过公司而直接与第三方达成买卖交易？〔俗称“跳单”〕Q2：如何才能既买〔租〕到满意如意、房源紧缺的房子，同时又少交中介费？指导案例1号-案前提问

华于心敏于行指导案例1号-根本案情原告：上海中原物业参谋〔简称中原公司〕诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，成心跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》第2.4条约定〔即：陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、时机等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。〕，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

华于心敏于行指导案例1号-根本案情被告：陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

华于心敏于行指导案例1号-裁判结果及理由裁判结果：不予支持原告诉讼请求裁判理由：1、中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购置房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。2、衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、时机等条件。通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，那么买方有权选择报价低、效劳好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

华于心敏于行指导案例1号-原告风险防控点Q1：房产中介公司如何防“跳单”？A1：居间合同约定格式条款，对跳单加以违约金惩罚的约束；Q2：房产中介公司如何防范此案中情况？A2：1、有品牌，有规模的中介公司，可选择在登记房源过程中，对局部房源签订独家代理协议；2、提高效劳质量、降低价格是剩下唯一防止客户、房源双流失的方法。

华于心敏于行指导案例1号-给被告的启示Q1：客户如何才能既买〔租〕到满意如意、房源紧缺的房子，同时又少交中介费？A1：1、找定看好的房子→2、找一家报价更低的中介公司看是否有相同房源

华于心敏于行吴梅诉四川省眉山西城纸业买卖合同纠纷案最高法指导案例2号

华于心敏于行指导案例2号-案前提问Q1：民事调解书的效力？Q2：法院主持达成调解后，可以不发给调解书的情形？

华于心敏于行指导案例2号-根本案情一审原告：吴梅，系四川省眉山市东坡区吴梅收旧站业主诉讼请求：请求法院判令被告西城纸业公司支付货款251.8万元及利息。被告西城纸业公司对欠吴梅货款251.8万元没有异议。

华于心敏于行指导案例2号-根本案情一审被告：四川省眉山西城纸业〔简称西城纸业公司〕案情：一审法院经审理后判决：被告西城纸业公司在判决生效之日起十日内给付原告吴梅货款251.8万元及违约利息。宣判后，西城纸业公司向眉山市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，西城纸业公司于2009年10月15日与吴梅签订了一份还款协议，商定西城纸业公司的还款方案，吴梅那么放弃了支付利息的请求。同年10月20日，西城纸业公司以自愿与对方达成和解协议为由申请撤回上诉。眉山市中级人民法院裁定准予撤诉后，因西城纸业公司未完全履行和解协议，吴梅向一审法院申请执行一审判决。

华于心敏于行指导案例2号-裁判结果及理由裁判结果：眉山市中级人民法院于2010年7月7日作出〔2010〕眉执督字第4号复函认为：根据吴梅的申请，一审法院受理执行已生效法律文书并无不当，应当继续执行。裁判理由：西城纸业公司因还款协议的签订而放弃行使诉权，吴梅那么放弃了利息，但是该和解协议属于双方当事人诉讼外达成的协议，未经人民法院依法确认制作调解书，不具有强制执行力。西城纸业公司未按和解协议履行还款义务，违背了双方约定和老实信用原那么，故对其以双方达成和解协议为由，主张不予执行原生效判决的请求不予支持。

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