房地产市场状况分析报告 .pdfVIP

房地产市场状况分析报告

进入2023年，我国房地产市场供求关系发生重大变化，多

地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求明显减少，房地

产市场已经进入新房见顶后的回落阶段，市场调整压力较大，各

级也开始适时调整优化房地产政策，房地产市场的未来前景似乎

来到一个难以抉择的“十字路口”。本文将主要从供需变化角度

对当期房地产市场发展现状、特点及未来发展趋势进行思考分

析，希望对行业发展提供积极参考价值。

一、整体需求情况

2023年6月，全国70个大中城市中，新房房价环比上涨城

市数量为31个，相比5月份减少了15个，9成城市二手房价格

转为下跌，房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，商品房

销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，全国楼市出现量价齐

跌态势。当前，经济基本面缺乏支撑，居民收入下降或不稳定，

对未来预期悲观，从而导致购房者支付能力下降、观望情绪浓厚，

商品房市场下滑明显，企稳态势不足预期，房价下行又进一步强

化了这种负面情绪。

如今房地产市场的变化，一方面受“房住不炒”政策的长期

坚持引导市场环境逐步向良性递进，另一方面国际国内经济形势

的持续扑朔迷离，使得消费者对房地产市场的信心由过热转化为

观望，倒逼原本处于发展阶段的房地产市场比预期提前进入调整

阶段。2022年以来，我国总人口出现首次下降，城镇化进程明显

放缓，在户均接近1.1套住房、居民住房需求得到基本满足的情

1

况下，人均住房面积也在不断提升，我国房地产市场供求关系发

生重大变化，以居民对住房的刚性需要逐渐向改善性需求转变，

投资性需求更是快速下滑。这表明过去房地产市场火爆、一房难

求的时代正在逐渐走向终结，必须适时调整优化房地产政策，

“稳”供需关系平衡和房地产市场大盘成为当前的主要基调。

二、当前市场特点

（一）房地产市场从“发动机”调整为“稳定器”。自

1998年“房改”结束了“福利分房”时代，后来随着城市化的发

展，中国房地产行业在暴涨的箭头指引下一路向上，成为推动我

国成为世界第二大经济体重要引擎之一。但在“房子是用来住的，

不是用来炒的”定位及相关配套政策的长期坚持下，房地产“引

擎”作用减弱，在经济发展中的角色逐渐由“发动机”过渡为“稳

定器”。

近年来，各地相继出台了各种保房价、住房不炒的政策，使

房地产市场重归“稳地价、稳预期”的调控目标之中，短期内房

地产市场很难有大的改变。“三道红线”等政策，限制了开发商

的融资能力，以及房企的利润空间，房地产投资的福利时代基本

上大势已去，市场在发展中得到进一步规范，稳住房价就能稳住

民生的论调广泛得到认同。

（二）房地产发展由“大拆大建”模式转换为“逐步拓建”

模式。2022年，我国生育率已经下降到了1.2左右，排名全球倒

数第五。全年出生956万人，死亡1041万人，人口减少85万，

自1961年以来第一次出现人口负增长。这表明房地产市场“人

口红利”刺激下的“刚需”越来越少，房地产企业靠项目拿地皮，

2

用地皮换产量，以产量促销量，靠跑量换现金流的“大拆大建”

“快建快销”已不适应当前市场变化。

除少数热点城市外，大多数三四线城市住房供应过剩，一二

线城市则呈现高房价与刚需购买力不足的矛盾，有效需求不足，

全国土地市场低迷态势未改，城镇住宅用地成交规模同比降幅近

三成。同时，恒大、碧桂园等房企相继暴雷，项目停工烂尾导致

购房者对预售商品房交付的担忧，消费信心受到严重打击，观望

情绪在全行业普遍蔓延。当然也要看到，未来十年我国新增住房

需求合计仍有12.2亿平方米/年，由城市更新带来的被动新增住

房需求为2.9亿平方米/年，京津冀、大湾区、长江中游城市群

旧改需求的增长极已然形成，随着居民观望情绪的释放，购房意

愿将逐步激发，寒冬过后，可能很快就会迎来一波小阳春。

（三）市场需求导向由“投资+刚需”扭转为“刚需＋改善”。

2015年至2021年多次出台大的房地产调控，使过热市场迅速降

温，尤其是2019年以来，严厉打击炒房、囤房等行为，防止出

现泡沫，很多人认识到房地产热冷和供需的矛盾绝不再消费端，

资本投机成为部分房地产消费者