九州通REITs赋能协同共赢，“双上市”估值重塑.docx

目录

TOC\o1-2\h\z\u政策支持，行业需求持续提升，九州通REITs发行迎来重大机遇 5

国家政策支持REITs基金发展，九州通REITs发行迎来重大机遇 5

行业现状：药品需求稳健增长，优质医药物流仓储用地供给有限 7

医药仓储物流基础设施项目稀缺性强 9

基金拟采用“公募基金+专项计划+项目公司”的运行模式 9

稀缺性一：我国首单医药仓储物流基础设施公募REITs，具有战略意义 11

稀缺性二：背靠民营医药流通龙头九州通，行业背景深厚，资产资质壁垒高打造护城河 11

稀缺性三：首批入池资产优质，盈利水平高，成长潜力大 12

稀缺性四：收益具备保障机制，产品扩募性强 16

公募REITs和Pre-REITs发行对九州通意义深远，基金与公司“双上市”有望重构估值 17

响应国家政策号召，深化投融资体制改革 17

REITs赋能公司，实现双上市平台协同共赢 17

搭建轻资产运营平台，加快重构公司轻资产运营商业模式 18

拓宽多元化权益融资渠道，建立资产开发良性循环 18

提升公司资产运营能力，实现多元化收益 18

盈利预测及投资建议 18

风险提示 19

图表目录

图表1：医药流通板块在医药行业中回款压力较大，对资金需求高 5

图表2：自2021年起已成立54支REITs基金，公募REITs发行已进入常态化 6

图表3：2017~2023年我国七大类医药商品销售规模CAGR6.6% 8

图表4：2017~2023年我国药品批发市场规模CAGR6.1% 8

图表5：全国医药物流费用近5年年均复合增长率达10.3% 8

图表6：近年来我国医药物流仓储面积增长放缓 9

图表7：九州通医药仓储物流基础设施公募REITs整体架构图 9

图表8：九州通医药仓储物流基础设施公募REITs基金主要产品要素 10

图表9：项目估值约11.70亿元 10

图表10：2023年我国医药批发CR4市占率43.6%，九州通市占率6.31% 11

图表11：武汉东西湖项目基本情况 12

图表12：武汉东西湖项目地理位置优越，可快速响应医药物流保供需求 13

图表13：历史业务主要以按存储单元计费和按面积计费两种方式为主 13

图表14：历史运营大部分客户采用存储单元计费模式 14

图表15：东西湖项目历史业绩增长稳健，盈利能力强 14

图表16：项目运营主要有直租和承包运营两大模式 15

图表17：直租模式合同关系 15

图表18：承包运营模式合同关系 15

图表19：以托盘为租赁单元，理论标准托盘容载数量为128,511个 16

图表20：基础设施项目已签订合同平均价格（含综合服务管理费） 16

图表21：2024~2025年项目收益预测 16

政策支持，行业需求持续提升，九州通REITs发行迎来重大机遇

国家政策支持REITs基金发展，九州通REITs发行迎来重大机遇

医药流通行业整体资金需求大。医药流通行业是资金密集型产业，作为医药生产厂商与医疗机构、零售药店等主体的中间环节，行业整体资金压力较大。据数据统计，2023年医药行业整体应收账款周转天数为84.93天，经营活动产生的现金流量净额占营业收入比重

10.08。其中医药流通板块应收账款周转天数为98.40天，在子板块中处于较高水平，经营活动产生的现金流量净额占营业收入比重2.7，为行业最低，板块资金压力大。

发行公募REITs对于九州通资金周转效率提升具备重大意义。九州通在传统批发业务基础上，积极布局总代总销、高值配送、第三方物流等多元业务，对于资金周转要求高。此外，民营企业在融资方面与国企相比优势较小，发行公募REITs对于公司资金周转意义重大。

为积极响应国家政策号召，有效盘活存量资产，2023年3月九州通公告称拟以公司（含下属分子公司）拥有的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作；2024年9月20日公司向中国证监会、上海证券交易所提交了九州通医药仓储物流基础设施公募REITs的申报材料；2024年9月24日，中国证监会和上海证券交易所正式受理了九州通公募REITs项目。

图表1：医药流通板块在医药行业中回款压力较大，对资金需求高

2023年应收账款周转天数

2023年经营活动产生的现金流量净额/营业

板块

(整体法，单位：天)

收入(整体法，单位：%)

医药生物

84.93

10.08

化学制药

69.