房地产开发企业税收筹划分析论文.doc

第

第PAGE4页共NUMPAGES4页

房地产开发企业税收筹划分析论文

【摘要】企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进展的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此,税收筹划不同于逃税、偷税,是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点,分别从房地产工程立项、建立和销售阶段提出所应考虑的税收筹划,具有很大的现实意义。

【关键词】房地产税收筹划

一、房地产企业工程立项应考虑的税收筹划

房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动,因此在房地产工程立项阶段进展的税收筹划最为重要。

1、选择适宜的建房方式

大局部房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,假设利用代建、合建等方式那么筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进展房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而防止开发后销售缴纳土地增值税。

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与承受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。

举例来说,上海某家房地产公司有几家股东合资组建,其“一致行为人”实际为两家股东A和B,准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及局部配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让,写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后,如某一股东自留或整体转让,那么按照一定售价视同销售并转让产权,缴纳相应税金,但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是,在审批报建酒店时,特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进展立项申请,其中特别注明A公司参建酒店并自留,B公司只是参建。这样酒店工程作为A公司自建固定资产按本钱计价,并装饰后经营,定向转让酒店时仅需转让A公司股权,物业的利润由A公司股权转让溢价表达,并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金,可节约大量税负,实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样,写字楼及配套商业报建时,预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后,尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。

当然,以上税务筹划的关键点是报建手续应完备,包括土地拍卖时应该预先明确A公司的酒店属自建自营。因为根据税法,预先确定自营资产后转为再出售是可以的;但是假假设报建时为出售,再转为自建自营固定资产投资那么为时已晚,税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。

2、开发多处房地产

房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算,需要企业根据具体情况予以分析比较。

二、房地产企业工程建立中应考虑的税收筹划

通过增加扣除工程对土地增值税进展税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要本钱之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除工程使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。