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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务强化训练试题集精析

一、案例分析题（共30题）

第一题：

某房地产开发公司于2023年初开始开发一个位于城市中心的住宅项目，项目总投资为10亿元人民币。以下是该项目的相关案例分析材料：

案例材料：

项目占地5万平方米，总建筑面积为15万平方米，其中住宅面积为12万平方米，商业面积为3万平方米。

项目预计销售价格为每平方米1.5万元，预计销售周期为2年。

项目建设过程中，因地质原因导致部分地基处理费用增加，额外支出2000万元。

项目营销推广费用预算为500万元，实际支出为600万元。

项目销售过程中，因市场波动，实际销售价格为每平方米1.4万元，实际销售周期为2.5年。

项目竣工后，因配套设施建设滞后，导致部分业主入住延迟，额外产生物业管理费用100万元。

请根据以上案例材料，回答以下问题：

1、计算该项目因地质原因导致地基处理费用增加后的总投资额。

答案：原总投资额为10亿元人民币，额外支出2000万元，因此调整后的总投资额为10.2亿元人民币。

2、计算该项目实际销售周期延长后，平均每月的销售面积。

答案：项目总建筑面积为15万平方米，实际销售周期为2.5年，即30个月。因此，平均每月的销售面积为15万平方米/30个月=5000平方米。

3、分析项目因配套设施滞后导致业主入住延迟而产生的物业管理费用，对项目整体运营的影响。

答案：物业管理费用的增加，直接影响了项目的运营成本。具体影响包括：

增加了项目的短期财务负担，减少了项目的现金流。

可能导致业主满意度下降，影响项目的长期口碑和品牌形象。

如果业主入住延迟时间较长，可能会增加物业管理公司的人力资源成本和维护成本。

第二题：

某房地产开发公司（以下简称“该公司”）拟开发一栋住宅小区，占地面积为30亩，总建筑面积为12万平方米。项目总投资预计为4亿元，其中土地成本占40%，建筑成本占30%，其他费用占30%。项目预计于2025年完工，预计销售价格为每平方米1.2万元。请根据以下案例材料，回答以下问题：

案例材料：

该公司通过公开招标方式取得了该地块的土地使用权，土地出让金为1.2亿元。

建筑设计费用为1000万元，建筑工程费用为2.4亿元。

其他费用包括工程监理费、广告费、销售代理费等，共计1.2亿元。

该公司预计在2025年12月完工，并开始销售。

市场调研显示，该小区的销售周期预计为2年。

1、计算该项目的总成本（单位：万元）。

答案：总成本=土地成本+建筑成本+其他费用=1.2亿+2.4亿+1.2亿=4.8亿元。

2、若该公司预计销售周期为2年，每年销售50%的房屋，计算每年的销售收入（单位：万元）。

答案：每年销售收入=总建筑面积×销售价格×每年销售比例=12万×1.2万×50%=7200万元。

3、假设该公司预计在项目完工后的第5年实现盈亏平衡，计算该项目的盈亏平衡点（单位：万元）。

答案：盈亏平衡点=总成本/盈亏平衡年数=4.8亿/5=9600万元。

第三题：

某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）拟在城市郊区开发一片住宅区，项目总投资预计为10亿元人民币。以下是公司进行项目前期准备的相关案例材料：

案例材料：

公司经过市场调研，发现该地区未来几年人口增长迅速，对住宅需求旺盛。

公司聘请了专业团队进行项目可行性研究，认为项目具有较好的市场前景。

公司计划将住宅区分为别墅区、普通住宅区和商业配套区，以满足不同客户群体的需求。

公司与当地政府协商，获得了土地使用权，并获得了相关开发许可证。

公司计划通过银行贷款、自有资金和预售收入等方式筹集项目资金。

案例分析题：

1、根据案例材料，分析公司在进行住宅区开发项目时，应考虑哪些市场风险？

答案：公司在进行住宅区开发项目时，应考虑的市场风险包括：

（1）房地产市场波动风险；

（2）政策调控风险；

（3）消费者需求变化风险；

（4）竞争对手风险；

（5）融资风险。

2、针对案例材料中提到的项目资金筹集方式，分析每种方式的优缺点。

答案：

（1）银行贷款：

优点：资金来源稳定，利率相对较低。

缺点：贷款额度有限，可能需要提供抵押物，增加财务风险。

（2）自有资金：

优点：资金来源自主，无需支付利息，降低财务风险。

缺点：自有资金有限，可能影响公司其他项目的投资。

（3）预售收入：

优点：提前回笼资金，降低融资压力。

缺点：预售收入的不确定性，可能影响项目进度。

3、结合案例材料，提出公司如何进行项目成本控制和管理建议。

答案：

（1）加强项目预算管理，严格控制成本；

（2）优化设计，提高建筑质量，降低维修成本；

（3）合理选择供应商，降低采购成本；

（4）加强施工现场管理，提高施工效率，降低施工成本；