七业主自治法律制15课件讲解.pptx

七、业主自治法律制度7.1业主

业主定义就是物业所有权人，可以是自然人或者法人。业主是物业管理的主体也是物业管理服务的对象。物业服务通过具体管理实现物业管理合同的目标，在此意义上业主是被管理者。在法律上，只有办理了产权过户手续，被登记为产权人的买受人才可称为业主。

案例讨论牟先生某年3月购买了某小区一套商品房，签订了《商品房销售合同》，并到房地产交易管理部门办理了合同备案，但一直未办理房屋所有权证。当年5月，牟先生将房屋出租。一年多来，牟先生一直没交物业费，物业服务企业几次催要，牟先生称自己没有产权证，不是业主，也不是物业使用人，无义务支付物业费。请问，牟先生的做法对吗？

业主的分类按不同的情况可作以下分类：按所有权主体的数量：独立产权的业主和共有产权的业主按业主是自然人还是法人，可分为自然人业主和非自然人业主按物业所有权主体性质的不同，分为公房业主和私房业主按物业基本用途不同可分为居住物业业主和非居住物业业主按物业所有权份额不同分为大业主和小业主按物业权属取得形式不同可分为原始业主、继受业主和准业主。

物业使用人和业主的区别物业使用人指物业的承租人和实际使用物业的其他人。只对物业享有占有、使用和一定条件的收益权，没有处分的权利。业主享有物业的完整的所有权，即对物业的占有、使用、收益、处分的权利。一般而言，物业管理只涉及业主与物业公司之间的权利义务，而不涉及使用人。但因使用人基于租赁合同在约定期间内取得了物业的占有、使用以及一定条件下收益的权利，所以承租人应当遵守物业管理区域的自治性规范，不得以自己不是业主为由拒绝受其约束。但是业主在业主大会上所享有的表决权承租人并不当然享有，除非业主授权其行使该项权利。

业主的权利与义务业主的建筑物区分所有权专有部分：所有权共有部分：共有和共同管理的权利主要法律法规《民法典》《物业管理条例》

业主对专有部分的专有权业主对专有部分的专有权所有权的一般特点：绝对性、永久性、排他性。所有权人在法律限制范围内可以自由使用、收益、处分专有部分并排除他人干涉。业主对专有部分行使所有权受到的限制不得损害其他业主的合法权益不得危及共有部分的安全

业主对共有部分的共有权及义务业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

业主的共同管理权业主可以设立业主大会，选举业委会制定或修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约选聘和解聘物业服务企业或其他管理人筹集和使用建筑物及其附属设施设备的维修资金改建和重建建筑物及其附属设施设备业主有权决定自行管理建筑物及其附属设施设备或委托他人管理。