睿见研究蓄势 多元 创新年报里的中国企业.docx

蓄年势报、里多的元中、国创企新业：

JLL睿见观察小组

不动产领域的信心没有改变。

不动产领域的信心没有改变。

金融、互联网等传统的办公楼租赁需求，以及游戏、数字媒

产总额及投资性房地产总额的持续增长表明头部企业布局

切入点之后，今年我们将研究范围再次扩大至10个细分领

域，共计95家市值排名前十的头部上市企业，行业范围涵盖

时，企业的经营性租赁成本同比下降0.9%，办公楼市场的租

金调整对于缓解企业的经营压力起到了积极作用，持有资

变。仲量联行在连续两年以头部上市企业的财报数据作为

出更为积极的人才扩张图景，以及极具潜力的增长曲线。同

型与动能培育，从而潜移默化地影响着其不动产策略的改

总数同比增长1.6%，代表新质生产力的头部上市企业展示

在支撑中国经济平稳过渡的同时，也在推进自身的结构转

头部上市企业承担了稳定就业大局的重要社会责任，员工

路，成为探寻供需新平衡的起点。各个行业的头部上市企业

体等新质生产力的核心领域。从95家企业的总体数据来看，

的平衡，发展新质生产力为激活社会有效需求提供了新思

今年以来，中国经济正在复杂多变的内外部挑战中寻求新

95家头部上市企业数据汇总（2023年）

313 587 7.4

2,008 5,756 2,486

数据来源：各企业2022-2023年年报（截至2023年12月31日）,仲量联行研究部整理备注：各行业的企业样本根据2023年12月31日的市值排名做了相应调整。

指标释义：

使用权资产：承租人在租赁期内使用租赁资产的权利，体现了企业在租物业的总成本。不包括短期租赁和低价值资产租赁，同时土地使用权除外。本文中互联网企业的使用权资产除包括办公楼/楼宇以外，还包括数据中心、电脑及其他运营设备等。本文中其他行业的使用权资产仅包括办公楼、厂房等房屋及建筑物。

租赁成本：企业经营性租赁当年支付的租金费用可以体现在使用权资产折旧费用上。不含利息费用、短期租赁费用及土地使用权折旧。本文中互联网企业的使用权资产折旧除包括办公楼/楼

宇以外，还包括数据中心、电脑及其他运营设备等。本文中其他行业的使用权资产折旧仅包括办公楼、厂房等房屋及建筑物。

投资性房地产：企业将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产，通常包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将用于出租的建筑物。本文中的投资性房地产仅包括建筑物，不包括土地使用权和在建工程。

头增减部并上行市企业员工总数维稳，行业间及企业间人员

总体就业规模的稳定主要来自互联网、计算机硬件、生物医药及证券几个行业的增长贡献，但经济波动对企业人力资源战略的影响在2023年已经有所显现。2023年，十家头部互联网企业新增员工总数超7.3万人，同比增长6.9%。市场竞争大、技术更新速度快等因素决定了互联网企业裁员与招聘并举的高流动性人力资源特征。十家企业中过半数连续两年减员，反映出业务调整和组织优化的持续性。另有两家企业则连续两年实现员工数量增长，海外市场拓展和科技创新成为其增量驱动力。

生物医药和证券类头部企业虽然仍处于人才储备阶段，但2023年的员工增速已明显放缓；半导体、计算机软件、新兴金融、游戏等行业的员工规模在近两年呈反向波动，其中游戏类头部企

业在2023年“转负为正”，员工规模同比上涨2%；保险和数字媒体类头部企业维持减员增效策略，员工规模连续多年呈收缩趋势。2023年，五家头部上市险企的员工总规模较上年减少6.7万人，主要体现在对数字科技和传统营销业务的持续优化。

各行业十大上市企业员工总数和同比变化（单位：万人）

5%7%

5%

7%

113

员工增长行业

员工波动行业

员工减少行业

-3%-9%

6%

9%

69

48

7%-1%

3%

3%

18%

9%

33

8%0%

4%-4%

-5%2%

-6%-1%

16 15

11

互联网计算机及资讯设备生物医药

证券

3

半导体 计算机软件 新兴金融

3

游戏

保险

2

数字媒体

100

80

60

40

20

0

2021 2022 2023

数据来源：各企业2021-2023年年报（截至2023年12月31日）,仲量联行研究部整理

在经济形势尚不明朗的情况下，为了应对外部环境变化而快速调整企业架构，员工流动率较高的企业对不动产空间的需求面

积和租约灵活性提出了更高要求，具有前瞻性的不动产策略或者系统化的不动产管理体系正是解决此问题的最佳方案。

降95低家头部上市企业的数据表明租赁成本已得到有效

从租赁的年化成本来看，与2022年趋势有所不同的是，95家头部上市企业在2023年的租赁成本总额首次出现下降，同比减少0.9%，主要集中于其中35家企业，是市场租金调整叠加企业不动产租赁