土地增值税的纳税人 与征税范围- 建筑企业税务筹划43课件讲解.pptx

土地增值税的纳税人与征税范围主讲人：韩林静《建筑企业税务筹划》

1.土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。【解释1】土地增值税只对有偿转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。【解释2】土地使用权出让属于契税的征税范围，不属于土地增值税的征税范围。

2.个人出售住房自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

1.房地产的出租土地增值税由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。

2.房地产的赠与一般情况下，土地、房屋权属的赠与应征收土地增值税。不征收土地增值税的情形包括：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

3.房地产的抵押（1）土地增值税①在抵押期间，不征收土地增值税。②对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应征收土地增值税。（2）契税①土地、房屋的抵押，不属于契税的征税范围。②以土地、房屋权属抵债，发生权属转移，承受人应当缴纳契税。

4.房地产的继承（1）土地增值税房地产的继承，不属于土地增值税的征税范围。（2）契税法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

5.房地产的交换（1）土地增值税①房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。②个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。?（2）契税土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由多交付货币、实物的一方缴纳契税；互换价格相等的，免征契税。

6.房地产的自用（1）土地增值税房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。（2）房产税房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。

（1）土地增值税单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。（2）契税以土地、房屋权属作价投资、入股，发生权属转移，被投资方应当缴纳契税。（3）房产税以房产投资、联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方按照房产余值作为计税依据计征房产税；收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，投资方按照不含增值税的租金收入为计税依据计征房产税。7.房地产的投资

8.合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。9.房地产的代建行为代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。10.房地产的评估增值国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其未发生房地产权属的转移，也未取得收入，不征收土地增值税。

【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应征收土地增值税的有（）。企业转让国有土地使用权B.政府出让国有土地使用权C.企业出售不动产D.个人出租不动产【答案】ACAC