上半年上海房地产市场总结展望.ppt

*????????????ChinaIndexAcademy*????????????ChinaIndexAcademy*2013年上半年上海房地产市场总结展望中国指数研究院2013年7月13年上半年商品住宅新增供应面积490.9万方，同比大增33%。从月度走势来看，今年3月、5月供应井喷，月度供应超过130万方，分别达132.9、134.2万方，连创2011年1月以来新高。中小户型住宅供应占比不足6成。上半年单套面积在140平米以下的中小户型占比为57.5%，其中90平米以下刚需小户型占比仅为18%，中小户型供应相对不足。1住宅供应：上半年供应同比大增33%，其中3月、5月供应创2011年1月以来新高；中小户型供应不足2图：2009-2013年上半年上海商品住宅供应走势3图：2013年上半年上海商品住宅供应结构情况4上半年上海商品住宅成交602.04万方，同比大增56.8%，明显高于受调控影响较大的2010-2012年上半年同期水平。其中1月、3月、6月成交面积均超过100万方，尤其是3月成交154万方，创2010年1月以来新高。上半年成交火热一方面是去年年末住宅市场整体回暖趋势延伸，另一方面受今年3月出台的“新国五条”影响，由于担心税费成本增加导致购房成本上升，不少购房者恐慌性加速入市，导致今年下半年成交面积大幅增加。住宅成交：上半年成交面积同比大增近6成，市场成交火热；3月份成交创2010年以来新高图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交走势图：近1年上海商品住宅成交月度走势上半年全市商品住宅成交均价为23495元/平方米，同比小幅上涨3.6%，较去年全年涨4.3%；自08年以来，均价逐年上涨，其中2010年均价涨幅最大，达35.5%，2011、2012年受调控影响，涨幅迅速回落至2.5%、1.1%，今年上半年均价涨幅开始增加。今年上半年各月成交均价基本保持高位运行，其中2月份成交均价创历史新高。一方面受上半年中高端改善型项目成交比重上升拉动，另一方面不少项目小幅涨价也助推了均价上涨。1住宅价格：商品住宅成交均价逐年走高，今年上半年涨幅开始增加；2月份均价创历史新高2图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交均价走势3图：近1年上海商品住宅成交均价月度走势42013年上半年，商品住宅市场销供比为1.23，新增供应继续小于成交，且缺口扩大。至6月末，可售面积开始减少至941万方，减幅为5.9%；出清周期继续缩短至9.4个月，较12年末缩短1.5个月，去化压力进一步减缓。90以下及90-140平米中小户型存量最小，去化周期均小于6个月；210平米以上大户型去化压力最大，超过2年，但较去年末也明显缓解。6月末，90以下、90-140、140-210、210平米以上各面积段，出清周期依次缩短至4.9、5.3、9.5、26.7个月。1供求对比：上半年新增供应继续小于成交，且缺口扩大；可售面积开始减少，出清周期继续缩短2图：2008-2013年上半年上海商品住宅销供比3图：2008-2013年6月末上海商品住宅可售量与出清周期4成交特征：中低端刚需房源仍是成交主力，但自2012年起中高端改善型占比持续上升图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交单价段分布数据来源：CREIS中指数据，近几年，中低端刚需房源一直占据市场成交主力，其中2009年占比最低，2010、2011年调控最为严厉的两年比重最高，2012年及2013年上半年比重连续下降，中高价占比有所上升，其中，2013年上半年40000-50000元中高价房源成交占比较2012年上升5个百分点。从户型来看，上半年140平米以下首置首改类刚需户型占比继续下降，其中90平米以下户型占比创新低，仅为21%；140平米以上中大户型占比继续上升，其中140-210平米再改类户型占比上升最明显，较去年上升4个百分点，达24%。图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交面积段分布01022013年上半年，豪宅共成交25.32万方，同比增加17.4%，创2008年同期以来最高位；成交均价为67986元/平米，同比下降2.1%。上半年，别墅供应64.4万方，为近5年同期第二低位，仅略高于2012年同期7.7%；成交63.8万方，同比增加38.6%，为近三年同期最高；成交均价为28474元/平米，同比上涨7.4%。2013年6月末，上海豪宅和别墅可售面积分别为124.3、324.8万平方米，去化周期分别为29.5、30.6个月，去化压力远高于公寓。1细分市场：豪宅和别墅成交均明显增加；去化压力仍较大，但豪宅去化周期较去年末大幅缩短9.7个月