第五讲房地产用地取得与土地开发.pptx

第五讲

房地产可行性研究

房地产用地获取及土地开发;关于顺驰地产与孙宏斌;关于顺驰地产与孙宏斌;一、房地产项目可行性研究;1、研究内容;2、可行性研究作用;3、阶段划分;

项

目

筹

划

;附注：可行性研究报告写作要点;二、房地产市场调研；（研讨）;;

;;;3、常用的调查方法;4、前期房地产市场调查内容;;;三、房地产开发项目的经济评价；;1、房地产项目反映财务状况的指标体系;1）资金的时间价值;2）资金的时间价值换算;

例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？

100*1.083=

例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？

500/1.083=;3）现金流量分析;;

例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的各年的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。;

项目的各期净现金流量：

本期：0－60＝－60

第一年：0－500＝－500

第二年：200－100＝100

第三年：600－0＝600

项目净现值：

FNPV＝－60＋（－500）/110％＋100/1.12＋600/1.13

＝18.9

;5）投资回收期;6）内部收益率;2、房地产开发不确定性分析;;1）投资的主要风险因素

市场风险；经营风险；利率风险；

政策风险；其它风险。。。

2）不确定性分析具体因素：

土地费用：占总投资比例较多，区位、获得方式、政策都影响地价。

建筑安装工程费用：占总投资比例很多，原材料几个、工期、等都影响造价。

租售价格:为房地产开发主要收入，受社会、经济、供求、竞争等影响。

开发期与租售期:工期影响贷款等。;3）不确定性分析的方法;c盈亏平衡分析法：通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。

盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。

?????盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。

临界点分析：最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率（预测）；对项目利润的影响，从而确定项目抗风险能力。;降低、控制成本

促进销售

保证质量

缩短工期

提高资金周转率

;房地产用地获取与土地开发;一、开发用地类型

;1、土地的概念

古语对土地定义：

（1）指土壤。《汉书·晁错传》：“审其提地之宜。”

（2）指领土。《管子·权修》：“土地博大，野不可以无吏。”

（3）指管理一个小地面的神。即“社神”。《公羊传·庄公二十五年》：“鼓用牲于社。”；何休注：“社者，土地之主也。”

（4）指测量地界。《周礼·夏官司马·土方氏》：“以土地相宅，而建邦国都鄙。”；郑玄注：“土地，犹度也。知东西南北之深，而相其可居者。宅，居也。”

（5）泛指地区，地方。;现代自然科学定义为：陆地表层一定范围内全部自然要素相互作用形成的自然综合体。

社会科学定义为：地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体。;2、土地的特性;土地的自然特性包括以下四点：

a.土地面积的有限性。P.S.960万

b.土地位置的固定性。

c.土地质量的差异性(土地面貌的多样性)。

d.土地永续利用的相对性(在不改变土地用途的前提下，土地功能的永久性)。

;土地的经济特性包括以下七点：

a.土地供给的稀缺性（P.S.十八亿亩）

b.土地用途的多样性

c.土地利用方向变更的困难性(土地用途变更的困难性）

P.S：此项随着技术的进步逐步弱化。

d.土地增值性

e.土地报酬递减的可能性

f.土地利用方式的相对分散性

g.土地利用后果的社会性。;3、土地的分类;我国法律上对土地的分类：

从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家颁布的《土地管理法》，科学地将我国土地分为三大类，

即农用地、建设用地和未利用地。;4、