高层豪宅《凤凰城》营销推广建议书70PPT.pptxVIP

《凤凰城》

营销推广建议书;目录

一、项目概述

二、竞争楼盘分析

三、项目SWOT分析

四、项目营销思路

五、销售促进策略

产品优化思考;一、项目概述;招远;凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元，是目前招远市最高标志性建筑。

目前已经封顶两栋高层（剩下两栋还没开工建设），2栋高层共计180余套，从去年开盘以来已销售50余套。

项目均价4010元/平米，由于前期大部分关系客户，所以折扣较大，物业管理费1.5元/平米。;项目定位;地块现状;二、竞争楼盘分析;竞争楼盘分析——金晖花园;;竞争楼盘分析——西苑龙馨小区;;;竞争楼盘分析——怡水家园;;三、项目SWOT分析;S优势;核心竞争力;四、项目营销思路;我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！;1、项目定位;2、营销策略;;

;做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要做足；

增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面非常重要。;今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。

国家统计局发布了7月份“全国房地产开发景气指数”。相关数据显示，1-7月中国住宅施工面积17.67亿平米，增长23.9%，但是商品房的空置面积达1.29亿平米，同比增长6.1%。在新增开发面积中，住宅施工面积17.67亿平方米，增长23.9%；办公楼施工面积7571万平方米，增长6.7%；商业营业用房施工面积23375万平方米，增长13.8%。与此同时，空置商品住宅面积6538万平方米，增长4.6%；空置办公楼面积814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房面积3990万平方米，增长3.6%。;目前二手房市场受“第二套房贷”等调控政策的打压，成交量与成交价格与一手房市场一样处于下跌趋势；

在价格方面，小业主主动下调??牌价的情况已屡见不鲜，这直接导致了二手房成交价格的不断下探；

近期一些一手楼盘为了寻求快速去化，以低于二手市场的价格开盘销售，令二手房市场雪上加霜；

萎靡的市场行情，令众多二手中介看淡后市，包括“中原”、“合富”等在内的众多知名二手中介或停止门店扩张、或选择合并部分门店，以维持其正常经营，而许多小型中介则直接选择了关门歇业。

二手房市场的颓势，加剧了一手房市场中日渐浓厚的观望情绪。;;现有价格体系的调整;推案顺序：2#1#12#/1#/顶层复式;根据工程进度及销售蓄水期准备,销售周期分配如下:

假定开盘日为08年11月1日

销售周期为12月（08年10月——09年10月）;4、客户锁定;;媒体通路选择;阶段性：根据不同销售周期，配合不同力度的广告投放，主要以针对性媒体广告为主。

渐进性：前期少量投放定向媒体，中后期根据销售效果反馈，选择优势媒体重点投放。

灵活性：根据市场情况，结合自身销售进度，调整投放力度，顺势时尽量缩减投放量。;;5、媒体通路——户外广告建议（费用预算：114万左右）;小众突破：企业家、5年以上入住豪宅需换房客户、高档俱乐部、政府机关;针对性的SP活动是成功销售的关键之一

能否成功导入有效客户群体，更是SP成功与否的关键;样板房公开SP活动;在项目售楼部门前或者项目南侧进行“世界名车车展”，吸引招远市高端客户前来参观，扩大项目知名度，拉近于目标客户之间的距离；

与此同时邀请知名风水大师在项目会所举行家居风水讲座，评点项目的风水优势，并为大家解答在房屋购买、装修和居住过程中碰到的一些实际问题；;能够体现凤凰精神的作品，参赛作品包括散文诗歌、摄影作品、书法绘画等三大类，发动招远市在校学生、老师及书画界、文化界人士等参加，邀请招远市文化界和社会知名人士担任评委；

比赛时间及具体方案另附；

活动当天到场客户皆可获得惊喜礼品一份，同时现场还将抽出价值数千元的大奖3名；

通过本次活动增加“凤凰城”在招远的曝光率，提升项目品位。;建议活动：“凤凰城杯”招远市第？届书画展（与招远市有关单位合办）;五、销售促进策略;楼体亮化：在项目楼体的每个边安装LED彩虹管等进行楼梯亮化，如工地现场不具备条件最少也要在楼体两侧安装，这样从上到下一条亮线从视觉上非常吸引人的视线，树立项目良好形象，能有效的提升项目知名度和美誉度，为项目销售创造有利条件。

楼体广告：在楼体上表示出项目名称、售楼热线、标志等

;工地现场包装