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经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)新考纲试题集精析

一、单项选择题（共60题）

1、在房地产市场中，以下哪项不是影响房地产价格的主要因素？

A.地理位置因素

B.建筑结构因素

C.市场供求关系

D.房地产企业品牌

答案：D

解析：影响房地产价格的主要因素包括地理位置、建筑结构、市场供求关系、经济环境、政策法规等。房地产企业品牌虽然对房地产项目的市场认知度和销售有一定影响，但不是影响房地产价格的主要因素。因此，选项D是正确答案。

2、以下关于房地产投资回报率的说法，正确的是：

A.投资回报率越高，投资风险越大

B.投资回报率越高，投资风险越小

C.投资回报率越低，投资风险越大

D.投资回报率越低，投资风险越小

答案：A

解析：投资回报率与投资风险通常呈正相关关系。即投资回报率越高，投资者获得的收益越大，但同时面临的风险也越高。因此，选项A是正确答案。选项B和D的说法与实际情况相反，选项C虽然投资回报率低可能意味着风险较小，但并不是绝对的，因为低回报率可能是因为市场预期不佳或投资机会不佳。

3、以下关于房地产评估价值的描述，正确的是：

A.房地产评估价值是指房地产在特定用途下所能产生的最大收益

B.房地产评估价值是指房地产在市场上所能达到的最高交易价格

C.房地产评估价值是指房地产在正常经营状况下所能产生的收益

D.房地产评估价值是指房地产在特定条件下的实际交易价格

答案：C

解析：房地产评估价值是指房地产在正常经营状况下所能产生的收益。这一价值是评估师根据房地产的实际情况，综合考虑各种因素后得出的。

4、以下关于房地产投资分析的说法，不正确的是：

A.房地产投资分析主要包括市场分析、财务分析和风险分析

B.市场分析是房地产投资分析的基础，主要研究市场供需关系

C.财务分析主要是计算投资回报率、净现值等指标，以评估投资项目的盈利能力

D.风险分析是房地产投资分析的重要环节，但不是必要环节

答案：D

解析：风险分析是房地产投资分析的重要环节，是评估投资项目潜在风险的过程。在投资决策过程中，风险分析是必要的，因为风险的存在可能对投资项目的盈利能力产生重大影响。因此，选项D的说法不正确。

5、某房地产开发企业拟开发一住宅小区，预计总投资额为10亿元，其中土地成本占30%，建筑工程成本占50%，其他费用占20%。若土地成本按每平方米2000元计算，预计该住宅小区的住宅楼面价格为每平方米多少元？

A.1500元

B.2000元

C.2500元

D.3000元

答案：C

解析：首先计算土地成本总额，10亿元×30%=3亿元。由于土地成本是按每平方米2000元计算，所以可计算出住宅小区的总建筑面积，3亿元÷2000元/平方米=150000平方米。建筑工程成本占50%，所以建筑工程成本为10亿元×50%=5亿元。其他费用占20%，其他费用为10亿元×20%=2亿元。住宅楼面价格为总投资额减去土地成本和其他费用后除以总建筑面积，即（10亿元-3亿元-2亿元）÷150000平方米=5亿元÷150000平方米=2500元/平方米。因此，选项C为正确答案。

6、某房地产项目预计开发周期为3年，项目总投资额为2亿元，其中资本成本（包括贷款利息和股本回报）预计为5000万元。若项目运营期间年销售收入为6000万元，年运营成本为3000万元，不考虑其他外部因素，该项目的年净收益是多少？

A.1000万元

B.2000万元

C.3000万元

D.4000万元

答案：A

解析：年净收益的计算公式为年销售收入减去年运营成本再减去资本成本。根据题目，年销售收入为6000万元，年运营成本为3000万元，资本成本为5000万元。所以年净收益为6000万元-3000万元-5000万元=1000万元。因此，选项A为正确答案。

7、在房地产市场中，以下哪项不属于房地产投资的风险？

A.市场风险

B.运营风险

C.法律风险

D.政策风险

答案：B

解析：房地产投资的风险主要包括市场风险、法律风险和政策风险。市场风险涉及价格波动、供需变化等；法律风险涉及合同、产权等法律问题；政策风险涉及政策调整对市场的影响。而运营风险通常是指企业内部的管理和运营问题，不属于房地产投资的外部风险。因此，选项B是正确答案。

8、以下关于房地产评估价值的概念，表述错误的是：

A.评估价值是指对特定房地产在特定时间点的价格估计

B.评估价值是对房地产市场价值的反映

C.评估价值是买卖双方在交易过程中可能接受的价格

D.评估价值是房地产的内在价值

答案：D

解析：评估价值是对特定房地产在特定时间点的价格估计，是对房地产市场价值的反映，并且是买卖双方在交易过程中可能接