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今日说法,长租公寓的风波观后感

近日，一则长租公寓企业被约谈的新闻引起了社会的广泛关注。近日，深圳市房地产中介

协会发布公告称，为规范房地产中介行业行为，促进行业健康可持续发展，深圳市房地产中介

协会对部分中介机构采取了约谈等措施。具体内容如下：2020年4月17日，深圳市房地产中

介协会发布《关于深圳市贝壳找房的情况说明》（以下简称《说明》）显示：因贝壳找房存在涉

嫌严重违法违规行为，贝壳找房于2020年4月18日收到深圳市住房和城乡建设局的行政处罚

决定书，公司被处以20万元罚款。这意味着此前暂停经营长租公寓的自如等知名房地产中介被

监管部门勒令整改。根据《情况说明》要求，深圳市房地产中介协会将继续督促贝壳找房积极

整改“高收低出”等行业乱象，全面提升自身管理水平和服务能力；同时呼吁住房租赁行业各

中介机构规范经营行为，诚信服务，保障租户合法权益，促进行业持续健康发展。《说明》中还

特别指出了多家被约谈公司出现经营危机的原因与教训：一是未落实企业主体责任；二是未落

实监管部门监管责任；三是未能妥善解决行业内存在的一些问题。

一、贝壳找房是否存在“高收低出”等经营乱象？

《说明》显示，自2018年起，深圳市住房和城乡建设局对深圳的住房租赁中介企业开展

了一次专项检查行动，重点检查了房地产中介机构的法律法规和服务质量等方面的情况。在本

次检查中发现，深圳住房租赁中介机构“高收低出”及“资金池”资金挪用等问题突出。深圳

市住房和城乡建设局表示深圳市住房租赁中介机构存在未履行社会责任、欺骗、诱导租户签订

高收益协议等违规行为。对于“高收低出”问题，协会指出，住房租赁中介机构存在以明显高

于同一套住房市场租金的价格出租房屋；变相提高租金、收取保证金或者贷款利息；收取押金

后未提供房屋使用证明等违法违规行为。根据《房地产经纪管理办法》规定，经纪机构不得以

隐瞒、欺骗等手段诱使当事人签订买卖合同和租赁合同；不得采取欺诈、胁迫、串通投标、伪

造或者篡改房地产经纪信息系统数据等方式诱使当事人签订虚假商品房买卖合同或者篡改房屋

买卖合同、收据等书面材料，欺骗、诱导、强迫当事人签订违反法律规定的格式合同或者格式

条款内容的商品房买卖合同或者篡改房屋买卖合同等手段恶意套取国家专项资金和其他合法资

金的行为……不得存在隐瞒、欺骗、强迫交易以及其他侵害承租人合法权益的违法违规行

为。”因此其涉嫌存在“高收低出”及“资金池”资金挪用等违法违规行为。被约谈后是否整

改？

二、长租公寓监管是否存在空白地带？

据媒体报道，当前，住房租赁行业存在着法律法规监管缺失、行业规则不完善、消费者权

益保护不到位、金融机构风险控制能力不足等诸多问题。尤其值得一提的是，“高收低出”、

“高进低出”、“长收短付”等违规行为，已经成为行业乱象的重灾区。就目前而言，一些行

业监管尚无相关法律法规对此进行监管。但近年来出现的一些公寓企业，在通过金融贷款取得

资金后使用“高进低出”模式将租客“高进低出”后，将房屋抵押贷款给其他公司用于经营；

或者将资金挪用于其他业务经营中去；甚至不惜冒着巨大风险将一些不符合居住要求的房屋对

外出租等行为，都属于“高收低出”违规行为。在具体监管上更是难以落实相关法律法规要求

的多个地区、部门都有相关细则的地方规章进行监管。笔者认为国家应当加大对此类“高收低

出”等违规经营行为的查处力度。

三、如何理解相关行政处罚决定？

对于这个问题，北京市房地产法律服务中心主任郭旭东认为：首先，要搞清楚对“高收低

出”行为的定性，有两种解释：一种是经营者与租客签订的合同就是合法有效的合同。对于房

东与租客签订的租赁合同不符合法定解除条件的，也可以认定为违法，房东有权要求租客退还

房租保证金或者要求租客解除合同，房东不能单方面解除合同。另外一种就是房东在与租客签

订合同之前并没有与其订立任何形式的书面合同或口头合同，双方通过口头约定或者私下达成

约定的情形下对租赁租金进行涨价并不是合同订立的真实意思表示，属于违法行为。因此不能

据此认定“高收低出”行为属于违法行为，需要进行行政处罚。此外，在租赁关系中，除了租

客与其本身具有合法权利能力以外，还有承租人与房东之间的法律关系及法律义务等因素有

关，需要予以区分以确定是否存在违法行为及相应处理方式。如果出现租客违约行为并未被法

院判决支付违约金、赔偿损失或其他合理费用的情况下，承租人是有权要求解除合同的；承租

人因违约行为导致租赁关系无效的民事法律后果不存在；承租人违约行为导致出租人