房地产行业全国住房城乡建设工作会议解读：城改变棚改趋势渐明.pdfVIP

证券研究报告|2024年12月25日

全国住房城乡建设工作会议解读优于大市

城改变棚改趋势渐明

行业研究·行业快评房地产投资评级：优于大市（维持）

证券分析师：任鹤010renhe@执证编码：S0980520040006

证券分析师：王粤雷0755wangyuelei@执证编码：S0980520030001

证券分析师：王静021wangjing20@执证编码：S0980522100002

事项：

2024年12月25日，全国住房城乡建设工作会议指出，2025年要加力实施城中村和危旧房改造，推进货

币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。

国信地产观点：

1）自9月政治局会议以来，城中村改造被不断提及，当前看来是2025年房地产最明确的政策方向；

2）当前城改难度较大，主要堵点是补偿标准的博弈，但若近期“扩围”等表述能顺利推进，补偿标准的

博弈将显著减弱，顺利拆迁难度将显著降低，堵点或将被打通，城改或将提速；

3）扩围后，或将局限于高能级城市城核心区的城改扩散到边缘区域、棚户区、三四线城市，城改变棚改

趋势渐明，或能显著消耗当前的超量库存，我们预计2025年城改提速将创造200万套新增需求（对应约2

亿平方米），能消耗当前超量库存的30%；

4）投资建议：结合会议的表述和城改扩围，以及部分城市的先行探索，我们对于全国房地产的整体形势

趋于乐观，当前看来，城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议关

注布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团；

5）风险提示：政策落地效果不及预期。

评论：

当前来看，城中村改造是2025年房地产最明确的政策方向

自9月政治局会议以来，城中村改造不断被提及：

10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四

个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万

套城中村改造和危旧房改造。

11月15日，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步

做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最

初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

12月12日，中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，

充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

12月25日，全国住房城乡建设工作会议指出，2025年要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，

在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。

城中村改造在会议中不断被提及，被提及次数和重要程度远超现房收储、存量土地收回及“三大工程”中

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证券研究报告

的保障房。当前看来，城中村改造是2025年房地产最明确的政策方向。

扩围或将解决城中村改造实施难度较大的“堵点”

当前城中村改造实施难度较大，其核心难点在于补偿标准的博弈，在维护群众合法权益和资金平衡两个要

求下，推进较慢。

实际上，城中村不同于城镇土地上的棚户区，往往存在大量的违建（华南区域为甚），这些违建是当地村

民重要甚至是最主要的收入来源（收租）。如果不进行补偿，那么拆迁阻力很大，但如果按照村民的诉求

来补偿，那么项目的资金平衡会出现问题。在过去十几年房企进行城中村改造的实践中，补偿标准的博弈

只能通过长时间的“拉扯”来解决，这就是所谓的城中村改造“一二级联动”项目往往动辄十年的原因。

而在彻底解决补偿标准博弈的问题之前，不管是房票安置、货币化安置、还是实物安置，都无法将城中村

改造提速。

我们认为，解决城中村改造实施难度大的“堵点”的方向有二：