物业交易法律制60课件讲解.pptx

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项目九物业交易法律制度学习目标知识目标:掌握物业交易的概念、特点和原则;熟悉三种物业交易合同的主要内容,物业转让、物业抵押登记制度和物业租赁登记备案制度;掌握物业转让、物业租赁和物业抵押的条件、基本程序和交易双方的权利和义务。能力目标:熟悉并掌握物业转让、物业租赁和物业抵押的基本流程;能草拟物业转让、物业租赁和物业抵押的简单合同;会办理物业转让、物业租赁和物业抵押的有关手续。

任务一物业交易概述案例导学盛某(男,55岁)有房屋15间。盛某家庭有5口人(盛某之母曾某,儿子盛甲,儿媳谢某,女儿盛乙)均无固定工作,全家生活基本上靠租房收入维持。2008年12月,盛某被检查出患肺癌,医生说因为该病发现早,如果采取及时治疗,也许能治好。但治疗肺癌需要很多费用。盛某之子盛甲和女儿盛乙认为,母亲死得早,父亲一人把他们从小抚养大,吃了不少苦,不容易,提出把房屋卖掉给盛某治病。儿媳谢某认为,一家人没有工作,如果把房屋卖了,生活就没有着落,不同意卖。盛某之母曾某看见儿子生病,心里很着急,主张卖掉5间给盛某治疗。盛某觉得自己生病,而且是癌症,治好了也没有用,反而给家庭带来生活困难,提出不治了。试问:盛某对其15间房屋在法律上存在哪些处理方式?评析:物包括不动产和动产。房屋作为不动产物,依据《物权法》权利人可依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。本案中,由于盛某治病而需要费用,盛某对自己的15间房屋在法律上可以采取物业转让、物业租赁和物业抵押和物业典当等处理方式。

一、物业交易的概念物业交易主要包括地产交易和房产交易两个方面,其中这里应主要了解和掌握的是房产交易。但一般来说,房产交易往往是与地产交易相关联的。我国现行法律明确规定:房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。物业交易是指以物业为对象进行的转让、租赁和抵押等各种民事法律行为。物业交易既包括房产使用权的转让,也包括房产所有权的交易。我国《城市房地产管理法》规定:城市房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。二、物业交易的特点(一)对象的特殊性(二)形式的确定性(三)行为的要式性

三、物业交易的原则

物业交易主体是平等的主体,交易双方之间的关系属于民事法律关系,在交易过程中要遵守平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用等一般原则。但是,物业作为一种特殊的商品,交易还应遵守以下两个原则。(一)房地一体原则由于土地与房屋等建筑物在物质形态上具有不可分割性,客观上在物业转让、抵押交易中必须一并转移,即转让土地使用权时,同时转让土地上的房屋所有权;转让房屋所有权时,房屋所占用范围内的土地使用权一同转让;房地产抵押时,房屋所有权与土地使用权应同时抵押。(二)依法登记原则依法登记原则就是房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续,房屋租赁必须向房产管理部门登记备案。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,这是由房地产本身的特殊性决定的,房地产的权属状态不是通过占有表现出来的,而是通过权属的登记表现出来的。因此,无论是何种形式的房地产交易,都必须通过房地产行政主管部门登记。