上海市静安紫苑项目营销策略沉淀.pptVIP

背景一策略执行渠道开发与管理问题2、来人通路受限，如何稳定并增加来人量？系统客户维护、邀约——增加客户回笼率，开发介绍客；同策汇客户资源利用——短信、会刊等；兄弟案场客户推荐平台搭建；背景一策略执行问题3、如何提高客户的心理价格防线与预期？产品与市场教育各类投资型产品投资优劣势系统分析，针对投资型产品进行普及教育；随着产品信息逐步明朗，相应说辞及时调整，确保流程完整性，反复强调产品优势；市场热点项目、同质性项目、区域内项目长期跟踪，树立良好的价格导向；补强现场软性服务力现场提供类酒店的服务标准手段：通过申请同策汇金卡会员资格，获得样板房的参观资格。传达项目即将启动信息——保持客户的持续关注度前期客户组织01创造客户集中进场机会，启动前造势；放大客户预约量；针对预约客户反馈，调整销售策略及价格策略。降低客户预约门槛——初步客户筛选，保持高端项目形象。目的：02背景一策略执行受预售证T+3-7的限制，集中推广时间非常短；开盘前的客户排摸周期时间非常短；公寓与办公预售证同时取得，必须同时面市；背景二：1对应问题：来人量如何快速放大，知名度如何快速建立？如何快速准确的接收客户反馈，精确销控及价格策略，完成开盘目标？如何规避办公对于公寓产品的市场干扰？2背景二策略执行媒体集中攻击《新闻晨报》、《新民晚报》、《东方早报》等各大平面媒体集中投放；《上海楼市》、《租售情报》、《理财周刊》等杂志软硬结合集中投放；户外道旗第一时间发布；第一财经看房集中发布；CBD范围内各商务楼楼宇CF广告发布；问题1、来人量如何快速导入，知名度如何迅速放大？样板房同步公开，集中邀约预约客户参观，介绍客大力开发。平面表现亮相稿封底与跨页背景二策略执行问题2、如何快速准确的接收客户反馈，精确销控及价格策略，完成开盘目标？策略：开盘前一周，通过支付5万元意向金的形式获得选房顺位资格，明确客户的首选房源及次选房源，报价口径均价不低于4万元。预约自2008年4月10日起，历时9天共计发放预约号212个010302背景二策略执行房型房源数量预约量房源比例A型2400%B型856576%C型835263%D型555396%E型362467%F型181689%G型1915%VIP型1218%累计33221264%D、F型落点基本饱和A、G型落点没有落点B、C、E型落点平均通过针对预约客户的房源落点及价格预期进行详细排摸分析，制定后续的开盘目标，调整相应的价格及销控策略。问题2、如何快速准确的接收客户反馈，精确销控及价格策略，完成开盘目标？背景二策略执行开盘目标：开盘当天去化160～170套，10天内累计完成200套去化目标。主要去化目标房源：53套特殊房源——日照分析未通过D型房源——功能性较差，高单价、低总价，提升开盘成交均价B、C、E型房源——比重较大问题2、如何快速准确的接收客户反馈，精确销控及价格策略，完成开盘目标？背景二策略执行推广方式：办公信息发布时间的选择——公寓开盘后；选择性的发布办公信息——仅投放周边写字楼楼宇广告及同策汇内部推广；公司关系资源利用——圈层渠道营销推广；（前期以合作单位为主）公寓已购客户内部挖掘；现场公寓无望客户转推荐；不做办公集中推广及集中预约认购；问题3、如何规避办公对于公寓产品的市场干扰？Question4如何通过价格杠杆控制目标房源去化？STEP3-解决问题的核心策略及方法01通过直接的客户反馈，我们发现以下投资客的价格考虑特点02预约客户分析：价格为第一考虑要素价格策略制定0102主要考虑因素依次为：03通过对客户的关注重点排摸，影响价格价格因素的权重为以上次序。价格运用的立面关系价格策略制定房型单套面积套数房型配比面积和面积配比A97㎡247%2328㎡10%B51㎡8526%4335㎡19%D43㎡5517%2365㎡10%C78㎡8325%6474㎡29%E100㎡3611%3600㎡16%F65㎡185%1170㎡5%G56㎡196%1064㎡5%VIP*124%1231㎡5%合计332100%22567㎡100%主力总价定位主力总价220万元320万元400万元190万元以内对应主力单价43000/㎡41000/㎡40000/㎡44000/㎡53套房源日照分析未通过，且位置等各方面条件较差，因此定义为草狗产品，将