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房地产专业知识

一、房地产根底专业知识

什么是房地产

答：房地产是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

1〕土地2〕建筑物3〕房地产物权

2、什么是土地所有权？

答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。在中国国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。

土地所有权和土地使用权争议，又称土地权属争议，是指因土地所有权和土地使用权的归属问题而发生的争议。它包括两方面的内容，一是土地所有权归属问题的争议；二是土地使用权归属问题的争议。所谓“归属问题〞，也就是土地归谁享有所有权，土地归谁享有使用权的问题。土地所有权争议一般发生在国家及农村集体所有制单位之间，农村集体所有制单位之间。土地使用权争议一般发生在国有土地使用者之间，集体土地使用者之间，单位及个人之间。

3、土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校〔公立〕、医院、军事用地、机场等市政建立工程；

出让：从国家有偿取得使用权，

4、什么是土地使用权出让？

答：指国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

问题：1、出让交易双方是国家和用地单位或个人。

5、、土地使用权出让方式怎样？

答：有招标、拍卖及双方协议的方式。

土地出让合同的分类：分三种：

A划拨土地使用权补办出让合同

B宗地出让合同房地产开发工程使用

C成片开发土地出让合同-开发以工业工程为主的工业园

6、土地使用权转让及方式？

答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠及、继承等方式。

注意：在这里未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

7、土地分类：

a、开发利用：生地、毛地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业效劳用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、土地使用权出让的限及规定？

答：1〕土地使用权出让的最高限，根据土地用途分为：

居住用地70

工业用地50

教育、科技、文化、卫生用地50

商业、旅游、娱乐用地40

综合或其它用地50〔政府机关、军队、教堂〕

2〕土地使用限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、工程的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购置使用限，限由政府规定，否则无条件收回；

10、什么是房地产业？

指从事房产开发、经营、管理和效劳的行业。包括：

a、土地使用权的有偿划拔、转让；b、土地开发；

c、房屋建立、维修、管理；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；

11、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

12、房地产有哪些特征？

答：a、房地产位置的固定性〔土地不可移，房屋也不可动〕；

b、房地产地域的差异性〔每宗房地产的价值都不同〕；

c、房地产的高值、耐久性〔价格贵、土地永久的〕；

d、房地产的保值、增值性〔货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值

引起房地产增值的原因有通货膨胀，需求增加导致稀缺性增加，〕；

自然特征：

1〕位置的固定性2〕使用的耐久性3〕资源的差异性

4〕物业的差异性5〕不可移动性

经济特征：

1〕生产周期长2〕资金密集性3〕相互影响性

4〕易受政策限制性5〕房地产的增值性

13、房地产的类型有哪些？

答：1〕、房地产的类型按用途划分有

A、住宅房地产B、商业房地产C、旅游房地产

D、工业房地产E、农业房地产F、特殊目的的房地产〔车站、机场、学校、寺庙等〕〔还有一些办公房地产、旅馆房地产、娱乐房地产、餐饮房地产、工业和仓储房地产〕

2〕、房地产