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关于XX项目纳入XX市城市更新试点项目的申请

XX住建局城建科：

我单位负责组织筹建的XX项目为XX省《XX经济圈“十四五”

一体化发展规划》中的重要组成部分，经前期政府可行性研究及委托

授权、企业招商及项目谈判，项目目前已进入实质性落实阶段，为更

好的为项目建设提供政策支持和改善融资环境，现申请将该项目纳入

XX市城市更新试点项目清单。该项目具体情况介绍：

一、项目基本情况

（一）项目范围

XX市XX区红线范围为西至夷安大道，东至XXX，北至X，南至X，

红线范围内总面积为XXkm²。本项目开发建设范围优先启动包括XX

等地块，以及XX流域（城区段）。生态开发治理总长度约XXkm，规

划范围中居住和商业用地合计约XX亩。

（二）项目合作内容

本项目已引入由XX集团牵头组成的投资、设计、施工联合体。

合作内容主要包括项目合作范围内基础设施建设、公共服务设施建

设、XX综合治理、安置房建设及土地征拆整理等。

（三）项目总投资

本项目总投资约XX亿，其中征地拆迁费用XX亿元，工程费用

XX亿元，安置房购地费用XX亿元，工程建设其他费用XX亿元，预

备费XX亿元，管理费用0XX亿元，财务费用XX亿元。

（五）项目开发周期

本项目合作周期为X年，其中建设期X年，土地出让期X年。项

目计划于2021下半年启动，在合作期内滚动开发建设，根据各年用

地指标情况，安排相应的土地出让计划。

二、更新目标

本项目属于区域开发项目，项目公司为合作范围内的区域提供综

合性、全流程、一体化服务，具体由项目公司提供土地征拆整理、基

础设施建设、生态治理、公共配套建设等整体解决方案，将XX区作

为一个完整公共产品提供给社会公众和企业。

三、实施模式及可行性分析

（一）实施模式

XX公司通过“投资人+工程总承包”公开招标方式引入社会资本。

社会资本与XX公司共同成立项目公司，以项目公司为主体开展本项

目的勘察设计、投资、建设、移交等项目全过程管理工作。由中标社

会资本自行承担各类工程项目勘察、设计、施工等工作。片区开发建

设资金实行封闭运行、专款专用，通过片区综合开发，实现资金平衡。

（二）拆迁范围及合理性说明

本项目征地拆迁费用主要为土地征收费用、安置房购地费用和补

偿费用。征地补偿费用主要规划片区工业厂房拆迁补偿费，农户征拆

用于安置房建设的土地购置费、给予农户搬迁安置的奖励补偿费，以

及XX两岸征拆补偿费。

根据调研，合作区域内扣除土地出让金计提基金外（国有土地收

益基金按土地出让收入5%计提；农业土地开发资金按土地征收面积

6元/平方米计提；新增建设用地土地有偿使用费按新增建设用地20

元/平方米计提；保障性住房建设资金按土地经营结余的10%计提；

教育资金按土地经营结余和国有土地收益基金的10%计提；农田水利

建设资金按土地经营结余和国有土地收益基金的10%计提），本测算

暂按照土地出让金基金计提20%测算，由市政府财政部门支付给XX

公司，合作期内用于支付项目公司投资成本和收益的土地出让收入留

成部分总额约XX亿元。

（三）可行性分析

1、财务评价表明：本项目所得税前项目投资财务内部收益率为

XX%、项目投资财务净现值为XX万元；所得税后项目投资财务内部

收益率为XX%、项目投资财务净现值为XX万元、项目投资回收期为

XX年。从整个项目财务角度分析，项目符合盈利但不暴利的原则，

财务上是可行的。

2、从政府方角度分析，项目公司通过市场化运作，实现了对授

权范围内的项目自负盈亏。

3、从社会资本方角度分析，合作区域内新增的计提后的土地出

让收入即可覆盖社会资本的开发成本及收益。通过合理安排建设时序

和土地出让时序，社会资本的开发成本和投资收益的资金来源有保

障。

四、实施特点

（一）社会影响区域范围

项目的建设将为合作区域提供必要的基础设施和公共服务设施，

促进区域快速发展，从而带动项目所在地区经济的发展，并为周边地

区劳动力提供一定的直接和间接就业岗位，有利于提升当地经济社会

环境，进一步提高当地人民生活水平。

（二）项目对当地社会的影响

1、对区域经济布局及产业发展的影响

项目的实施，为产业经